Наиболее распространенным способом обеспечения предпринимателей площадями для осуществления хозяйственной деятельности до сих пор является аренда. Это вызвано как необходимостью наличия больших ресурсов для строительства собственных активов, так и наличием значительного объема площадей, созданных еще до начала экономических реформ. С начала 90-х годов наибольший вес на рынке аренды занимают объекты государственной и муниципальной собственности, предоставляемые для размещения на их площадях производственной, торговой и иной деятельности. Довольно часто арендатор вынужден приводить объект недвижимости в состояние, пригодное для эксплуатации, восстанавливать или заменять отдельные конструктивные элементы, а порой проводить существенную его реконструкцию. Все это влечет необходимость материальных затрат для арендатора, которые он предполагает возместить в ходе использования арендуемых площадей.
- Размещение торговых площадей в бывшем банно-прачечном комбинате;
- Реконструкция склада растительного масла под производственные площади для размещения цеха по производству оконных рам;
- Реконструкция части площадей склада промышленных товаров для участка сборки нейтрализаторов.
А уж примеров переделки неприспособленных помещений под офисы и магазины может привести немалое количество любой оценщик.
Однако по окончании срока аренды (или иных причинах расторжения отношений между арендодателем и арендатором) неизбежно возникает вопрос о возмещении вложений арендатора в объект аренды. Это вызвано тем, что срок использования улучшений порой намного превышает срок аренды, а технические и эксплуатационные характеристики арендованного объекта могут существенно измениться. Особенно актуальными вопросы определения стоимости улучшений, внесенных арендатором, стали в последние два года, в ходе реализации положений законодательства о местном самоуправлении, согласно которому, перечень объектов, которые могут находиться в муниципальной собственности, резко сокращен. К тому же, изменения в порядке формирования местных бюджетов вынуждают муниципальные образования в ускоренном темпе продавать непрофильные объекты недвижимости.
Для определения величины затрат арендатора на улучшения объекта недвижимости проводят независимую оценку по заданию самого арендатора, собственника объекта или судебных органов. Часто такую проблему оценщику предстоит решить в ходе определения рыночной стоимости объекта недвижимости. В любом случае, перед аналитиком ставится довольно нетривиальная задача, усложняющаяся отсутствием методических разработок по данной теме.
В представляемой работе автор, используя свой практический опыт, попытался в систематизированном виде изложить методические основы, позволяющие оценщику решить вопрос о целесообразности произведенных арендатором улучшений и определить их стоимость в целях возмещения.
Гражданско-правовые основы, определяющие порядок возмещения затрат арендатора
В соответствии с положениями Гражданского Кодекса (ст. 616), арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества , если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт , предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Арендатор, в свою очередь, обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Ст. 623 ГК устанавливает, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью , если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества , арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит , если иное не предусмотрено законом.
Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Как правило, собственник имущества конкретизирует положения Гражданского кодекса об условиях аренды и устанавливает порядок осуществления арендатором улучшений и возмещения их стоимости в договоре аренды или иных документах. Например, «Положением об аренде нежилых зданий, помещений, сооружений, находящихся в собственности МО г.Новоуральск» предусмотрено, что обязательства арендатора по проведению текущего ремонта объекта аренды и его право на проведение капитального ремонта являются обязательными условиями договора аренды объекта недвижимости (п.2.4). При проведении арендатором капитального ремонта и (или) реконструкции объекта недвижимости, смета подлежит согласованию с собственником объекта недвижимости до начала ремонтных работ (п. 2.8).
Типовой договор аренды нежилого помещения, заключаемый между уполномоченным органом МО г. Новоуральск и арендатором, обязывает последнего своевременно производить необходимый ремонт арендуемых объектов за счет собственных средств. При этом, производить любые улучшения объекта аренды (как отделимые, так и неотделимые без вреда для конструкций) можно только с разрешения арендодателя и по согласованию с балансодержателем. Одновременно, данный договор ограничивает права арендатора в сравнении с общими нормами ГК, что выражается в положении о том, что стоимость улучшений, произведенных арендатором, не возмещается по окончании срока аренды.
Нередко арендатор, помимо текущего или капитального ремонта, производит более серьезные инвестиции в объект оценки, вызванные производственной необходимостью, и подпадающие под понятие реконструкции. Градостроительным кодексом реконструкция характеризуется как изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Зачастую, следствием реконструкции является изменение функционального назначения объекта. Порой проекты реконструкции предусматривают очень специфические изменения в конструктивные элементы зданий и помещений, имеющие смысл только для конкретного арендатора (например, создание вентиляционной системы для производства сварочных работ), и не представляющие интереса для собственника помещения. Поэтому, неизбежно встает вопрос о целесообразности производимых арендатором улучшений с точки зрения их полезности для собственника при последующем использовании объекта по окончании аренды. Ведь может произойти так, что кроме арендатора, создавшего улучшения, они больше никому не будут нужны. Тогда речь должна идти о создании сверхулучшений, которые не только не повышают рыночную стоимость объекта (или доходы от его использования), а наоборот, ведут к снижению рыночной стоимости или ликвидности объекта, ограничивая сферу его возможного применения.
Из анализа изложенных положений следует, что для рассмотрения вопроса о возмещении арендатору стоимости его улучшений, они должны удовлетворять следующим требованиям:
- носить капитальный характер (то есть являться затратами на капитальный ремонт или реконструкцию объекта аренды);
- являться не отделимыми без вреда для конструкций объекта аренды;
- производиться с разрешения арендодателя и по согласованию с балансодержателем;
- смета на работы должна быть согласована с собственником объекта недвижимости до начала ремонтных работ.
Помимо этого, капитальные вложения арендатора, как и любые инвестиции, должны отвечать принципам целесообразности и экономической эффективности, то есть, по крайней мере, не ухудшать эксплуатационные характеристики объекта аренды и не снижать его доходность (рыночную стоимость) для собственника.
Только при выполнении всех перечисленных условий, собственник имущества (арендодатель) может решать вопрос о возмещении арендатору тем или иным способом стоимости внесенных им улучшений.
Возмещение затрат на улучшения может осуществляться различными способами, в зависимости от конкретной ситуации. Автор на практике сталкивался со следующими решениями этого вопроса:
- Расходы арендатора засчитывались в счет платежей за арендуемое имущество;
- Остаточная стоимость улучшений возмещалась арендатору после продажи объекта недвижимости на аукционе за счет вырученных средств;
- Стоимость улучшений засчитывалась в счет стоимости объекта недвижимости при продаже объекта арендатору;
- С арендатором заключался инвестиционный договор, в соответствии с которым он становился сособственником объекта недвижимости в доле, пропорциональной стоимости внесенных улучшений.
С возмещением затрат по окончании (расторжении) договора аренды автору сталкиваться не приходилось, хотя судебная практика довольно часто говорит о таких фактах.
Особенности улучшений арендатора как объекта оценки
Как видно из предыдущей главы, улучшения арендатора законодатель рассматривает как объект гражданских прав, который может участвовать в гражданском обороте. Следовательно, для осуществления с ними сделок необходима их стоимостная оценка, которая проводится в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Основная особенность улучшений арендатора как объекта оценки выражается в том, что они не являются самостоятельным активом, а представлены всегда в составе объекта недвижимости. Их использование может происходить только в ходе эксплуатации самого объекта недвижимости в целом, соответственно и генерировать доходы в отрыве от объекта недвижимости улучшения не могут. Также и участвовать в гражданском обороте они могут только в составе объекта, к которому относятся. Вместе с тем, при возникновении улучшений может проявляться эффект синергии, когда рыночная стоимость объекта недвижимости вырастает значительно выше суммы затрат на создание данных улучшений, то есть возникает дополнительная стоимость («сверхприбыль», «маржа»), пользуется которой собственник недвижимости, а не создатель улучшений. Может появиться и обратный эффект - снижение рыночной стоимости, при котором в проигрыше, опять-таки, остается владелец объекта, хотя арендатор лично для себя может извлечь выгоду от создания этих улучшений.
Ограничение (физическое) участия улучшений в гражданском обороте приводит к тому, что единственными участниками сделки с ними могут являться собственник недвижимого имущества и арендатор, создавший улучшения. А сделка с улучшениями может совершиться только один раз - при компенсации арендатору стоимости внесенных улучшений. Причем эта сделка не является сделкой купли-продажи, а происходит как возмещение затрат арендатора на их создание, независимо от последствий, к которым привело их возникновение. При этом арендатор может претендовать только на возврат прямых инвестиций, прибавленная стоимость остается собственностью владельца объекта.
Приведенные особенности определяют и подходы к оценке стоимости улучшений. Ясно, что ни доходный, ни сравнительный подходы при оценке улучшений не могут быть применены.
Вернее, доходный и рыночный подходы могут использоваться для выявления результата создания улучшений, их влияния на объект недвижимости в целом. При этом полученный эффект можно определить только путем сравнения рыночной стоимости недвижимости в состоянии «с учетом улучшений» и «без учета улучшений».
Влияние улучшений на объект недвижимости может проявляться различным родом. В результате создания улучшений:
- Может снизиться физический износ конструктивных элементов, и, как следствие, увеличиться срок оставшейся экономической жизни;
- Могут измениться технические и эксплуатационные характеристики объекта без изменения его уровня качества (классности);
- Может измениться класс объекта без изменения функционального назначения;
- Может измениться функциональное назначение объекта недвижимости, что влечет за собой его переход в другой сектор рынка.
Соответственно изменяются доходность объекта, его ликвидность, рыночная стоимость.
Определение же стоимости самих улучшений может происходить только с применением затратного подхода, как расчет величины затрат на их создание. При использовании данного подхода оценщику необходимо учитывать, что он предполагает общественно-необходимые затраты ресурсов (материальных и трудовых), поэтому определение расходов на создание улучшений должно происходить не из фактических затрат арендатора, а из расчетных показателей, исходя из объемов выполненных работ. Следовательно, фактические особенности осуществления инвестиций (работы хозспособом, экономия или перерасход материалов и т.п.), не должны влиять на конечный результат анализа.
Документы, необходимые для анализа улучшений
Реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируется Градостроительным Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
В соответствии с Градостроительным Кодексом, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции.
Выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом
Реконструкция и капитальный ремонт объектов капитального строительства могут осуществляться физическими и юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, осуществляющим строительство.
Для того чтобы сделать выводы о правомерности, целесообразности и стоимости улучшений, осуществленных арендатором, оценщику необходимо проанализировать как юридические документы, касающиеся отношений собственника имущества и арендатора, так и документы, содержащие сведения об архитектурных, объемно-планировочных и эксплуатационных характеристиках объекта недвижимости и их изменениях в результате улучшений.
Источниками данных сведений могут быть:
- Положения государственных, региональных и муниципальных органов, регламентирующие порядок сдачи объектов недвижимости в аренду
- Договора аренды объектов недвижимости
- Проектная документация на создание улучшений
- Разрешение на проведение реконструкции, выданное уполномоченными органами
- Договора с подрядчиками, сметы, акты приемки выполненных работ
- Акты государственной комиссии о приемке строительных работ
Проектно-сметная документация должна быть согласована с собственником имущества (уполномоченным лицом или органом).
При отсутствии проектно-сметной документации, необходимо поставить вопрос о привлечении к работе сметчика, с соответствующей компенсацией стоимости его услуг, а в случае отказе заказчика от привлечения стороннего специалиста, можно отказаться от проведения оценки, мотивируя это отсутствием необходимых сведений.
Принципы анализа эффективности инвестиций арендатора
Любые вложения арендатора в используемое им имущество, тем более предполагающие долгосрочное их использование, следует рассматривать как некоего рода инвестиционные проекты, направленные для получения последующей выгоды от улучшенного объекта аренды. Также и для арендодателя, затраты арендатора на улучшения его собственности являются инвестиционным проектом, где источником основных инвестиций является арендатор.
В связи с этим, для определения эффективности осуществленных арендатором инвестиций с точки зрения собственника объекта аренды, можно применить методы анализа, используемые для инвестиционных проектов (ИП).
Показатели коммерческой эффективности проекта учитывают финансовые последствия его осуществления для участника, реализующего ИП, в предположении, что он производит все необходимые для реализации проекта затраты и пользуется всеми его результатами.
Показатели эффективности инвестиций в целом характеризуют с экономической точки зрения технические, технологические и организационные проектные решения.
Эффективность участия в проекте определяется с целью проверки реализуемости инвестиций и заинтересованности в них всех участников.
В основу оценок эффективности инвестиций арендатора должны быть положены следующие основные принципы, применимые к любым типам проектов, независимо от их технических, технологических, финансовых, отраслевых или региональных особенностей:
- рассмотрение инвестиций на протяжении всего жизненного цикла (расчетного периода);
- моделирование денежных потоков, включающих все связанные с осуществлением инвестиций денежные поступления и расходы за расчетный период;
- сопоставимость условий сравнения различных проектов (вариантов проекта);
- принцип положительности и максимума эффекта. Для того чтобы ИП, с точки зрения инвестора, был признан эффективным, необходимо, чтобы эффект реализации порождающего его проекта был положительным;
- учет фактора времени;
- учет только предстоящих затрат и поступлений. При расчетах показателей эффективности должны учитываться только предстоящие в ходе осуществления проекта затраты и поступления, включая затраты, связанные с привлечением ранее созданных производственных фондов, а также предстоящие потери, непосредственно вызванные осуществлением проекта (например, от ухода из прежнего сектора рынка недвижимости в связи с изменением функционального назначения объекта).
- сравнение «с учетом инвестиций» и «без инвестиций». Оценка эффективности ИП должна производиться сопоставлением ситуаций не «до инвестиций» и «после инвестиций», а «без инвестиций» и «с инвестициями»;
- учет всех наиболее существенных последствий инвестиций. В тех случаях, когда их влияние на эффективность допускает количественную оценку, ее следует произвести. В других случаях учет этого влияния должен осуществляться экспертно;
- учет наличия разных участников проекта, несовпадения их интересов и различных оценок стоимости капитала.
Для расчетов эффективности инвестиций применяются:
- Метод расчета чистого приведенного эффекта
- Метод расчета индекса рентабельности инвестиций
- Метод расчета внутренней нормы прибыли инвестиций
- Метод определения срока окупаемости инвестиций
- Метод расчета коэффициента эффективности инвестиций
Эффективность капиталовложений арендатора необходимо определять с точки зрения собственника имущества (ставя во главу угла его интересы в отношении объекта аренды как актива, способного приносить доходы в процессе эксплуатации или в результате продажи), применяя указанные методы. При этом под инвестициями понимается величина затрат, произведенных по работам капитального характера.
1. Метод расчета чистого приведенного эффекта (NPV)
Этот метод основан на сопоставлении величины исходных инвестиций с общей суммой дисконтированных чистых денежных поступлений, генерируемых ими в течение прогнозируемого срока
В основе данного метода заложено следование основной целевой установке, определяемой собственником актива - повышение ценности объекта, количественной оценкой которого служит его рыночная стоимость. Тем не менее, принятие решений по инвестиционным проектам чаще всего инициируется и осуществляется не собственником актива, а его управляющим (в нашем случае - арендаторами). Поэтому здесь предполагается, что цели собственников и арендатора конгруэнтны , т.е. негативные последствия возможного агентского конфликта не учитываются.
Для применения данного метода в поставленных целях, учитываются следующие особенности расчета показателя:
- В качестве величины денежных доходов, генерируемых инвестициями арендатора, для анализа берется разница между чистым денежным потоком (включающим прибыль, амортизацию и отчисления на восстановление быстроизнашивающихся элементов), возникающим при условии эксплуатации объекта «без инвестиций» и эксплуатации «с инвестициями».
- Ставка дисконтирования берется в размере нормы отдачи, рассчитанной для объекта недвижимости, в который делаются инвестиции.
- Срок использования инвестиций определяется, исходя из минимального срока эксплуатации конструктивных элементов, в которые делаются капитальные вложения.
В зависимости от результатов расчета, отличаются и рекомендации собственнику имущества:
- если NPV < 0, то в результате инвестиций арендатора стоимость объекта недвижимости уменьшится, то есть инвестиции не отвечают выдвинутым требованиям, и их следует отвергнуть (не возмещать арендатору);
- если NPV = 0, то при затратах арендатора в улучшения ценность актива не изменится, то есть инвестиции арендатора можно не отвергать;
- если NPV > 0, то в случае осуществления инвестиций стоимость объекта недвижимости увеличится, то есть инвестиции отвечают выдвинутым требованиям, и их по данному критерию следует принять (компенсировать).
2. Метод расчета индекса рентабельности инвестиций (РI)
Этот метод является, по сути, следствием предыдущего.
В отличие от NPV индекс рентабельности является относительным показателем: он характеризует уровень доходов на единицу затрат, т.е. эффективность вложений - чем больше значение этого показателя, тем выше отдача каждого рубля, инвестированного в данный проект.
Индекс рентабельности в нашем случае определяется отношением накопленной величины дисконтированных доходов от эксплуатации объекта «с учетом инвестиций» к сумме затрат на осуществление улучшений.
Очевидно, что если:
РI
> 1, то улучшения следует принять,
РI
< 1, то улучшения следует отвергнуть,
РI
= 1, то улучшения не приносят ни прибыль, ни убытки.
3. Метод расчета внутренней нормы прибыли инвестиции (IRR)
Под внутренней нормой прибыли понимают значение коэффициента дисконтирования r, при котором NPV равен нулю:
IRR = r, при котором NPV = f(r) = 0.
Для расчета IRR для инвестиций арендатора в нашем случае используют показатели чистого денежного потока, периода расчета k иинвестиций IC , рассчитанные при применении предыдущих методов. За показатель «цены капитала» СС принимается норма отдачи для объекта недвижимости.
С показателем СС сравнивается критерий IRR, , при этом связь между ними такова.
Если:
IRR > СС,
то улучшения следует принять;
IRR < СС,
то улучшения следует отвергнуть;
IRR = СС
, то улучшения не вносят изменения в экономические показатели объекта.
4. Метод определения срока окупаемости инвестиций (РР)
Срок окупаемости инвестиций арендатора определяется как прямым подсчетом, так и с учетом временного аспекта, при использовании уже известных значений P, PV, IC . Если оба показателя меньше прогнозного срока использования инвестиций, то по данному критерию инвестиции можно рекомендовать к принятию.
5. Метод расчета коэффициента эффективности инвестиций (ARR)
Для наших целей необходимо модифицировать базовую формулу показателя:
- Вместо показателя среднегодовой прибыли (PN) берется величина дополнительного чистого ежегодного дохода, полученного в результате осуществления инвестиций;
- В качестве остаточной стоимости актива (RV) берется остаточная стоимость улучшений арендатора на конец прогнозного периода, который определяется, исходя из минимального срока эксплуатации конструктивных элементов, в которые делаются капитальные вложения.
В качестве коэффициента рентабельности авансированного капитала используется аналогичный показатель для арендуемого объекта без учета инвестиций в улучшения.
Если показатель ARR выше значения рентабельности объекта аренды без инвестиций, то эффективность инвестиций превышает рентабельность объекта оценки, что позволяет отзываться о них положительно.
Если наблюдается обратная ситуация, то улучшения арендатора отрицательно сказываются на доходности объекта и их принимать не следует.
Только рассмотрев в совокупности все показатели, характеризующие эффективность произведенных улучшений, можно дать совет собственнику принять то или иное решение о целесообразности и полезности планируемых (или произведенных) улучшениях арендатора.
Определение стоимости улучшений
В ходе эксплуатации арендованных помещений арендатор потребляет краткосрочные улучшения арендуемого имущества, затраты на которые амортизируются в течение срока службы или срока аренды по принципу наименьшей величины. Одновременно происходит износ и долгоживущих конструктивных элементов, что предполагает списание их стоимости за счет арендатора (в сумме амортизационных отчислений). Таким образом, если арендатор за собственный счет произвел капитальные вложения в арендуемое имущество, то он может претендовать на возмещение своих затрат лишь в той части, которая принесет выгоду собственнику имущества после окончания срока аренды (или расторжения договора аренды по иным причинам). Поэтому для целей решения вопроса о возмещении затрат арендатора следует определять не полную стоимость внесенных им улучшений, а их остаточную стоимость на дату оценки или на момент возврата владельцу объекта аренды.
Остаточная стоимость определяется с учетом накопленного износа конструктивных элементов, на создание (восстановление) которых вносились инвестиции, рассчитываемого методом срока жизни.
Нормативные сроки эксплуатации конструктивных элементов определяются на основе «Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» ВСН 58-88(р) .
Стоимость улучшений находится, исходя из сметной стоимости ремонтно-строительных работ, приведенной к дате оценки.
Для определения сметной стоимости используют сметную документацию, объем выполненных работ выявляют на основании актов сдачи-приемки работ.
Из практики следует, что арендатором предоставляются локальные сметы, в которые включены как работы капитального характера, так и текущий и косметический ремонт. Поэтому оценщику необходимо проводить анализ смет в соответствии с ведомостями объемов работ (дефектными ведомостями) с целью выявления затрат на создание улучшений, которые носят капитальный характер и являются неотделимыми.
Иногда бывает необходимо проводить перегруппировку затрат, чтобы определить их стоимость по видам работ и характеру инвестиций.
Определение наличия неотделимых улучшений в квартире
Основные нормативные документы применяемые для выполнения заключения:- СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции
Вид документа:
Постановление Госстроя СССР от 04.12.1987 N 280
СНиП от 04.12.1987 N 3.03.01-87
Строительные нормы и правила РФ
Принявший орган: Госстрой СССР
Статус: Действующий
Дата начала действия: 01.07.1988
Опубликован: Официальное издание, Минстрой России, - М.: ГП ЦПП, 1996 год
СП 13-102-2003 Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений
Вид документа:
Постановление Госстроя России от 21.08.2003 N 153
Свод правил (СП) от 21.08.2003 N 13-102-2003
Своды правил по проектированию и строительству
Принявший орган: Госстрой России
Статус: Действующий
Тип документа: Нормативно-технический документ
Дата начала действия: 21.08.2003
Опубликован: официальное издание, М.: Госстрой России, ГУП ЦПП, 2003 год
ГОСТ 26433.2-94 Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений параметров зданий и сооружений
Вид документа:
Постановление Минстроя России от 20.04.1995 N 18-38
ГОСТ от 17.11.1994 N 26433.2-94
Принявший орган: Госархстройнадзор РСФСР, МНТКС
Статус: Действующий
Тип документа: Нормативно-технический документ
Дата начала действия: 01.01.1996
Опубликован: Официальное издание, М.: ИПК издательство стандартов, 1996 год
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) (статьи 454 - 1109) (с комментарием) (с изменениями на 6 декабря 2007 года) (редакция, действующая с 1 февраля 2008 года)
О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (с комментарием) (с изменениями на 26 ноября 2001 года)
Вид документа:
Кодекс РФ от 26.01.1996 N 14-ФЗ
Федеральный закон от 26.01.1996 N 14-ФЗ
Федеральный закон от 26.01.1996 N 15-ФЗ
Принявший орган: Государственная Дума Федерального Собрания РФ
Статус: Действующий
Тип документа: Нормативный правовой акт
Дата начала действия: 01.03.1996
Опубликован: Собрание законодательства Российской Федерации N 5, 29.01.96, ст.410, 411, Российская газета, N 23, 06.02.96, N 24, 07.02.96, N 25, 08.02.96, N 27, 10.02.96
Информацию о значении атрибутов документа см. "Юридическая справка"
Общие положения
Диагностическое обследование квартиры осуществлено с целью определения характера и специфики произведенных работ.
Основанием для проведения диагностического обследования служит Договор о проведении строительной экспертизы, в котором указываются цель обследования и перечень работ, которые необходимо выполнить.
При выполнении работ по обследованию проводился учет полученных данных, производилась фотофиксация.
Диагностическое обследование
Обследование строительных конструкций зданий и сооружений проводится, как правило, в три связанных между собой этапа:
- подготовка к проведению обследования;
- предварительное (визуальное) обследование;
- детальное (инструментальное) обследование.
Экспертом произведен внешний осмотр объекта, с выборочным фиксированием на цифровую камеру, что соответствует требованиям СП 13-102-2003 п. 7.2 Основой предварительного обследования является осмотр здания или сооружения и отдельных конструкций с применением измерительных инструментов и приборов (бинокли, фотоаппараты, рулетки, штангенциркули, щупы и прочее).
Обмерные работы производились в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 п.8.2.1 Целью обмерных работ является уточнение фактических геометрических параметров строительных конструкций и их элементов, определение их соответствия проекту или отклонение от него. Инструментальными измерениями уточняют пролеты конструкций, их расположение и шаг в плане, размеры поперечных сечений, высоту помещений, отметки характерных узлов, расстояния между узлами и т.д. По результатам измерений составляют планы с фактическим расположением конструкций, разрезы зданий, чертежи рабочих сечений несущих конструкций и узлов сопряжений конструкций и их элементов.
Согласно статье 623 ГК РФ «отделимыми признаются улучшения, которые могут быть отделены от вещи без вреда для нее. Соответственно неотделимые улучшения при их отделении от вещи ухудшают ее состояние, вследствие чего она приобретает недостатки».
Гражданский кодекс Российской Федерации
Статья 623. Улучшения арендованного имущества
1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Комментарий к статье 623 . Улучшения арендованного имущества:
1. Арендатор по общему правилу не обязан улучшать арендованное имущество. Но если он эти улучшения все-таки произвел, то исходя из принципа справедливости должны быть определены их правовые последствия.
Под улучшениями следует понимать такие изменения арендованного имущества в период действия договора, которые увеличивают его потребительские свойства или стоимость. Причем у арендатора должна отсутствовать обязанность производить их.
2. Различаются улучшения, отделимые и не отделимые от арендованного имущества, а также произведенные с согласия или без согласия арендодателя.
Отделимыми признаются улучшения, которые могут быть отделены от вещи без вреда для нее. Соответственно неотделимые улучшения при их отделении от вещи ухудшают ее состояние, вследствие чего она приобретает недостатки. В законе не сказано, какой должна быть степень вреда, наносимого вещи, для того чтобы улучшения были признаны неотделимыми. Поэтому следует прийти к выводу, что вред может быть любым, главное, чтобы в результате него у вещи возникли недостатки, за которые отвечает арендатор.
Что касается согласия арендодателя на производство улучшений, то оно может быть дано в самом договоре или отдельно, но обязательно в форме, предусмотренной для этого договора. Если характер и объем улучшений в согласии арендодателя не оговорены, следует считать, что разрешены любые улучшения, не меняющие назначения арендованного имущества. При несоблюдении требования о форме, в которую должно быть облечено согласие арендодателя, улучшения должны признаваться сделанными без согласия арендодателя.
Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества признаются его собственностью, которой он может распоряжаться по своему усмотрению. По окончании договора аренды отделимые улучшения должны быть отделены от арендованного имущества. Иначе они окажутся во владении и пользовании арендодателя, а право собственности на них станет эфемерным.
Правило п.1 ст.623 ГК диспозитивно. Договором аренды может быть установлено, что отделимые улучшения принадлежат на праве собственности арендодателю или третьему лицу.
3. Неотделимые улучшения неразрывно связаны с арендованным имуществом, а потому как его часть поступают в собственность арендодателя. Однако арендатор, который произвел улучшения за счет собственных средств и с согласия арендодателя, имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. Возмещение стоимости улучшений производится по окончании договора аренды, т.е. с учетом их износа.
4. Договором аренды может быть предусмотрено правило, отличное от закрепленного в п.2 коммент. ст. Так, арендодатель может освободить себя от обязанности возмещать стоимость неотделимых улучшений, на которые он дал согласие. И напротив, арендатор может приобрести право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя, в том числе и в период действия договора. Однако и то, и другое должно быть предусмотрено в договоре.
5. Арендатор не имеет права на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено законом. Это справедливо, поскольку подобные улучшения обусловлены прихотью арендатора. Причем в п.3 коммент. ст. имеется в виду отсутствие какого бы то ни было согласия арендодателя. Если при заключении договора последний разрешил производить неотделимые улучшения, но не конкретизировал, какие именно, согласие считается полученным. Законом могут быть также предусмотрены случаи, когда арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, которые произведены вовсе без его согласия - как прямого, так и косвенного (см. ст.662 ГК).
6. Поскольку арендованное имущество находится в собственности арендодателя, любые улучшения - как отделимые, так и неотделимые, - которые произведены за счет амортизационных отчислений от этого имущества, принадлежат арендодателю. Амортизационные отчисления производит та сторона договора аренды, на балансе которой находится предмет договора. В подавляющем большинстве случаев это арендодатель как собственник арендованного имущества. Он сам производит амортизационные отчисления, уменьшая величину своей балансовой прибыли. Арендатор к этим отчислениям никакого отношения не имеет.
Однако в ряде случаев в договоре аренды может быть предусмотрено, что в состав арендной платы входят амортизационные отчисления, которые арендодателю не переводятся, а используются арендатором для улучшения арендованного имущества. Тогда произведенные за счет отчислений улучшения любого рода не предоставляют арендатору права требовать их возмещения. Правда, подобные улучшения производятся, скорее, за счет арендной платы, причитающейся арендодателю, а не амортизационных отчислений, им производимых.
7. В случаях, предусмотренных законом, предмет договора аренды может находиться на балансе арендатора, который самостоятельно производит амортизационные отчисления (см. п.1 ст.31 Закона о лизинге). Осуществляя улучшения лизингового имущества за счет этих отчислений, арендатор опять-таки не может потребовать от арендодателя возмещения их стоимости. Однако подобные ситуации крайне редки, поскольку в большинстве случаев предмет лизинга по окончании договора переходит в собственность лизингополучателя.
Примечания:
Неотделимые улучшения
Неотделимые улучшения объекта аренды, которые невозможно отделить от самого объекта аренды, в любом случае признаются собственностью арендодателя и переходят к нему по окончании срока аренды.
Если эти улучшения были произведены арендатором с согласия арендодателя, то арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных им улучшений.
При передаче произведенных капитальных вложений арендодателю затраты по законченным работам капитального характера, подлежащие компенсации арендодателем, списываются арендатором с кредита счета 08 в корреспонденции с дебетом счета 76 (п. 35 Методических указаний по учету основных средств).
Если арендодатель не компенсирует арендатору стоимость произведенных неотделимых улучшений, то все свои затраты арендатор, на наш взгляд, может списать с кредита счета 08 в дебет счета 91 в состав прочих расходов.
Согласно ПБУ 6/01 "Учет основных средств", в составе основных средств учитываются капитальные вложения в арендованные объекты основных средств. При этом речь идет не о любых капитальных вложениях, а только о тех, которые в соответствии с заключенным договором аренды являются собственностью арендатора (п. 35 Методических указаний по учету основных средств).
Таким образом, арендатор может учесть в составе основных средств только отделимые улучшения арендованного имущества, поскольку только они могут быть признаны его собственностью.
Неотделимые улучшения арендованного имущества, на наш взгляд, изначально являются собственностью арендодателя. И поэтому они ни при каких условиях не могут быть учтены арендатором на счете 01 в составе собственных основных средств и, соответственно, не должны включаться арендатором в налоговую базу по налогу на имущество.
Однако в Минфине России считают иначе. Причем, позиция этого ведомства в течение ряда лет менялась несколько раз.
Еще в 2006 г. Минфин России выпустил письмо, в котором обозначена следующая позиция: в договоре аренды можно оговорить, что в течение срока аренды неотделимые улучшения являются собственностью арендатора. И в этом случае они могут быть учтены арендатором в составе основных средств на счете 01, что влечет за собой включение их стоимости в налоговую базу по налогу на имущество (письмо от 24.11.2006 N 07-05-06/285).
Однако в 2008 г. подход Минфина стал более жестким. Согласно появившимся в 2008 г. разъяснениям, капитальные вложения, произведенные арендатором в виде неотделимых улучшений в арендованные объекты недвижимого имущества, учтенные в составе основных средств арендатора, возмещаемые (не возмещаемые) арендодателем, подлежат налогообложению налогом на имущество организаций до их выбытия в рамках договора аренды. При этом вопрос о праве собственности на эти улучшения Минфином вообще не обсуждается (письма от 24.10.2008 N 03-05-04-01/37 и от 16.12.2008 N 03-05-05-01/73). Более того, из письма от 24.10.2008 N 03-05-04-01/37 следует вполне определенный вывод о том, что налог на имущество должен уплачиваться арендатором независимо от того, оговорены вопросы права собственности на улучшения в договоре или нет. Этот подход подтвержден Минфином и в письме от 11.03.2009 N 03-05-05-01/17.
Однако в письме Минфина России от 23.06.2009 N 03-05-05-01/37 снова делается вывод: если произведенные арендатором капитальные затраты в арендованные основные средства не могут быть признаны собственностью арендатора, то при вводе их в эксплуатацию они списываются на счет по учету расходов (расходов будущих периодов по другим операциям) и, следовательно, в этом случае не подлежат обложению налогом на имущество. И хотя это письмо адресовано банку, сделанные в нем выводы, на наш взгляд, справедливы и для других организаций, поскольку правила бухгалтерского учета (а налоговая база по налогу на имущество определяется по данным бухгалтерского учета) капитальных вложений в арендованное имущество для банков ничем не отличаются от правил, установленных для других организаций.
Таким образом, если организация-арендатор не готова к спору с налоговой инспекцией, т.е. придется включать стоимость произведенных за свой счет неотделимых улучшений арендованного имущества, некомпенсированных арендодателем, в налоговую базу по налогу на имущество.
В главе 25 НК РФ есть специальные нормы, предоставляющие арендатору возможность амортизировать в целях налогообложения прибыли произведенные им неотделимые улучшения арендованного имущества.
Согласно п. 1 ст. 256 НК РФ, капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом.
При этом арендатор имеет право амортизировать произведенные им неотделимые улучшения арендованного имущества при выполнении двух условий:
1) капитальные вложения произведены с согласия арендодателя;
2) стоимость произведенных капитальных вложений арендодателем не возмещается.
При выполнении этих двух условий произведенные арендатором капитальные вложения в форме неотделимых улучшений арендованного имущества амортизируются им в течение срока действия договора аренды.
Сумма амортизации по неотделимым улучшениям рассчитывается арендатором исходя не из срока аренды, а из срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с Классификацией основных средств.
Это значит, что арендатор при определении срока полезного использования должен руководствоваться сроками, установленными для той амортизационной группы, в которую попадает арендуемый объект. И именно исходя из этого срока будет рассчитываться сумма амортизации по произведенным неотделимым улучшениям.
При этом арендатор должен исходить из полного срока полезного использования объекта аренды, независимо от того, насколько этот объект изношен и какой у него оставшийся срок полезного использования (письмо Минфина России от 17.07.2009 03-03-06/1/478).
Если организация арендует, например, помещения в здании, относящемся к 10-й амортизационной группе, и производит неотделимые улучшения этих помещений, то срок полезного использования по произведенным улучшениям ей придется определять в соответствии с 10-й амортизационной группой. Минимально возможный срок полезного использования в этой ситуации составит 361 мес. (нижняя граница для 10-й амортизационной группы).
Амортизация начисляется арендатором со следующего месяца после того, как произведенные им улучшения были введены в эксплуатацию. После окончания срока аренды и возврата объекта аренды арендодателю начисление амортизации прекращается.
В том случае, если срок полезного использования арендованного объекта больше срока договора аренды, часть стоимости капитальных вложений в виде неотделимых улучшений не будет самортизирована, то есть организация-арендатор не сможет признать часть расходов на произведенные неотделимые улучшения*(41).
Амортизацию по произведенным неотделимым улучшениям можно начислять любым способом (линейным, нелинейным).
С 2009 г. амортизация по всем объектам амортизируемого имущества начисляется тем способом, который зафиксирован в учетной политике организации. Никаких исключений в отношении капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества в главе 25 НК РФ нет. Поэтому в общем случае они амортизируются арендатором тем методом, который зафиксирован в его учетной политике.
Однако из общего правила есть исключение. В п. 3 ст. 259 НК РФ перечислены виды имущества, которые всегда амортизируются только линейным методом. Речь идет о зданиях, сооружениях, передаточных устройствах, входящих в 8-10 амортизационные группы.
Соответственно, если вы будете амортизировать капитальные вложения в арендованное имущество, которое относится к 8-10 амортизационным группам, то амортизацию по ним придется начислять линейным способом. Нелинейный способ к таким капитальным вложениям применять нельзя.
И при линейном, и при нелинейном способе арендатор начисляет амортизацию по неотделимым улучшениям с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию (п. 3 ст. 259.1, п. 6 ст. 259.2 НК РФ).
Пример
:
Организация арендует помещения в офисном здании. Срок аренды с 1 февраля 2009 г. по 31 января 2011 г. С согласия арендодателя организация за свой счет произвела перепланировку и переоборудование помещения, затратив на это 1000 000 руб. Работы были завершены в марте 2009 г.
Здание, в котором находятся арендуемые помещения, относится к 10-й амортизационной группе. В данном случае арендатор в марте 2009 г. включает произведенные им неотделимые улучшения в сумме 1000 000 руб. в состав своего амортизируемого имущества. Начислять амортизацию по этим улучшениям можно только линейным методом.
Для расчета суммы амортизации арендатор должен установить срок полезного использования для произведенных им улучшений на основании сроков, установленных для 10-й амортизационной группы. Предположим, арендатор устанавливает срок 361 мес.
Для определения суммы амортизации, которую арендатор может ежемесячно учитывать в расходах, нужно взять сумму произведенных капитальных вложений (1000 000 руб.) и разделить на срок полезного использования (361 мес.).
Таким образом, начиная с апреля 2009 г. арендатор имеет право ежемесячно учитывать в составе расходов сумму амортизации по произведенным неотделимым улучшениям в размере 2770 руб. (1000 000: 361). До окончания срока аренды арендатор сможет учесть в расходах сумму 60 940 руб. (2770 руб. х 22 мес.). Оставшаяся часть капвложений в размере 939 060 руб. может быть учтена в расходах только в том случае, если по окончании срока аренды арендодатель возместит арендатору остаточную стоимость произведенных им улучшений.
Если же возмещения не будет, то арендатор не сможет учесть эту часть расходов в целях налогообложения прибыли.
Обратите внимание!
Глава 25 НК РФ разрешает организациям при исчислении налога на прибыль единовременно списывать на косвенные расходы до 10% (а в ряде случаев и до 30%*(42)) суммы произведенных капитальных вложений в основные средства (так называемая "амортизационная премия", предусмотренная п. 9 ст. 258 НК РФ).
Может ли арендатор воспользоваться этой возможностью и единовременно признать в расходах 10% (30%) стоимости произведенных им за свой счет неотделимых улучшений?
Минфин России считает, что такого права у арендатора нет, поскольку для капитальных вложений в арендованные основные средства установлен особый порядок начисления амортизации, предусмотренный ст. 258 НК РФ. Поэтому арендатор не имеет права сразу учесть в расходах 10% (30%) стоимости произведенных им улучшений (письмо Минфина России от 09.02.2009 N 03-03-06/2/18).
Обратите внимание еще на один момент
. Многие организации практикуют заключение краткосрочных договоров аренды (на срок менее года) с последующей их пролонгацией либо перезаключением.
С точки зрения арендатора, который произвел неотделимые улучшения арендованного имущества, принципиальным является то, как оформляются отношения сторон по окончании договора аренды.
Если договор продлевается (пролонгируется), то первоначальный договор, в рамках которого были произведены улучшения, продолжает действовать. Следовательно, арендатор и после пролонгации может спокойно продолжать начислять амортизацию по произведенным им улучшениям.
Если же стороны перезаключают договор аренды, то прежний договор прекращает свое действие и начинает действовать новый договор. А это значит, что арендатор теряет право амортизировать улучшения, произведенные им в рамках старого договора аренды, прекратившего свое действие (письмо Минфина России от 17.07.2009 N 03-03-06/1/478).
В этой связи обратим внимание на письма Минфина России от 18.09.2009 N 03-03-06/2/174 и ФНС от 13.07.2009 N 3-2-06/76 *(43).
В этих письмах в целом поддержан изложенный выше подход к начислению амортизации при продлении и перезаключении договоров аренды. Но при этом в них высказана следующая точка зрения.
В соответствии с пунктом 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае, по мнению ФНС России, договор с истекшим сроком прекращает действовать, а возобновленный договор на неопределенный срок следует рассматривать как новый договор аренды. Соответственно, после истечения срока действия первоначального договора арендатор лишается возможности начислять амортизацию по произведенным в рамках первоначального договора неотделимым улучшениям.
Еще один вопрос, который связан с неотделимыми улучшениями, касается сумм "входного" НДС по расходам, связанным с производством неотделимых улучшений. Имеет ли арендатор право на вычет этих сумм?
Однозначного ответа на этот вопрос в законодательстве нет.
В соответствии с п. 2 ст. 171 НК РФ к вычету принимаются суммы НДС по товарам (работам, услугам), имущественным правам, приобретаемым для осуществления операций, облагаемых НДС.
Арендатор при производстве неотделимых улучшений приобретает товары (работы, услуги). Соответственно, вычет НДС по этим товарам (работам, услугам) возможен, если произведенные улучшения в дальнейшем будут использоваться арендатором при осуществлении операций, облагаемых НДС. Таким образом, право на вычет зависит от того, для каких целей используется арендованное имущество (в состав которого входят и произведенные улучшения). Если для осуществления операций, облагаемых НДС, то у арендатора есть право на вычет если для операций, не облагаемых НДС, то права на вычет нет.
Однако возможен и другой подход к решению данной проблемы.
Ведь мы говорим о неотделимых улучшениях арендованного имущества, которые неразрывно связаны с объектом аренды. А это значит, что по окончании срока аренды эти улучшения в любом случае будут переданы арендодателю. Передача этих улучшений может быть как возмездной (арендодатель полностью либо частично возмещает арендатору их стоимость), так и безвозмездной. Но в любом случае она будет признаваться объектом обложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ), т.е. по окончании срока аренды арендатор в любом случае должен будет начислить НДС на стоимость переданных арендодателю неотделимых улучшений.
Именно такой позиции придерживаются налоговые органы (письма Минфина России от 29.08.2008 N 03-07-11/290, ФНС России от 18.05.2006 N 03-1-03/985@, УФНС России по г. Москве от 26.01.2007 N 19-11/06916, от 08.12.2006 N 19-11/108507). Кроме того, в судебной практике есть решения, подтверждающие необходимость уплаты НДС при передаче неотделимых улучшений арендодателю (см., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.10.2008 N Ф03-4340/2008)*(44).
Таким образом, уже в момент производства неотделимых улучшений арендатор знает, что в конечном итоге эти улучшения будут переданы арендодателю и на их стоимость при передаче будет начислен НДС. Соответственно, на основании подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ арендатор имеет право на вычет НДС по товарам (работам, услугам), использованным для производства неотделимых улучшений, независимо от того, для каких целей он использует арендованное имущество.
Оба приведенных подхода, на наш взгляд, имеют право на существование.
При этом оба подхода предполагают, что арендатор имеет право воспользоваться вычетом в том периоде, когда улучшения были приняты к учету (соответствующие работы были выполнены).
Однако у чиновников Минфина России иной взгляд на эту проблему.
В письме Минфина России от 06.04.2009 N 03-07-09/19 указано, что НДС по неотделимым улучшениям арендованного имущества принимается у арендатора к вычету только в момент передачи их арендодателю. По нашему мнению, этот вывод не соответствует НК РФ, который увязывает право на вычет с моментом принятия к учету товаров (работ, услуг), а не с моментом последующей реализации имущества (работ, услуг), при производстве (выполнении) которых они были использованы. Но, к сожалению, нельзя исключить того, что налоговые органы возьмут на вооружение позицию, изложенную в письме Минфина России.
Таким образом, вам необходимо самостоятельно принять решение, какой из приведенных выше подходов использовать на практике.
Острые углы неотделимых улучшений
Еженедельник "Экономика и жизнь" N 13, 2010 г.
Бухгалтерский и налоговый учет неотделимых улучшений, которые произведены арендатором с согласия собственника в арендованные объекты и стоимость которых не возмещается арендодателем, всегда вызывал у бухгалтеров множество вопросов. С этого года хлопот прибавилось, поскольку изменились правила отражения таких объектов в налоговом учете. А это, в свою очередь, может повлиять и на бухгалтерский учет указанных объектов.
Три условия для начисления амортизации
Глава 25 «Налог на прибыль организаций» Налогового кодекса РФ дает возможность арендаторам увеличить свои расходы за счет начисления амортизации на стоимость неотделимых улучшений арендованных объектов. Правда, для этого необходимо выполнить ряд условий (п. 1 ст. 258 НК РФ).
Условие первое
Созданные арендатором улучшения должны быть неотделимыми. Таковыми признаются капитальные вложения, которые невозможно изъять без причинения вреда арендованному имуществу (ст. 623 НК РФ).
Возникает вопрос: а можно ли признать неотделимым улучшением капитальный ремонт объекта аренды?
Четкого ответа ни налоговое, ни гражданское законодательство не дает. Некоторые суды считают, что капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 12.04.2007 № А75-5875/2006, Северо-Западного округа от 26.10.2006 № А13-950/2006-04, Восточно-Сибирского округа от 30.10.2007 № А78-715/07-Ф02-8189/07).
В то же время Минфин России в своих разъяснениях указывает, что для признания произведенных работ неотделимыми улучшениями они должны носить именно капитальный характер, то есть должны быть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. Если расходы осуществляются для текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, такие затраты списываются в составе прочих расходов единовременно как расходы на ремонт (ст. 260 НК РФ). Эта позиция изложена во многих письмах Минфина России (например, от 06.11.2009 № 03-03-06/2/215, 18.11.2009 № 03-03-06/1/762). Имеются и судебные решения с аналогичной позицией (постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.02.2005 № Ф03-А51/04-1/4525).
Условие второе
Необходимо заручиться согласием арендодателя на проведение капитальных работ по улучшению арендованного имущества. Если собственник имущества не дал своего согласия, но арендатор произвел неотделимые улучшения, амортизировать их нельзя. Заметим, что разрешение на проведение указанных работ может быть изначально прописано в договоре аренды или оформлено в дополнительном соглашении к договору.
Условие третье
Чтобы арендатор мог начислять амортизацию по неотделимым улучшениям, в договоре аренды должно быть предусмотрено, что арендодатель не возмещает арендатору стоимость выполненных работ. Обратите внимание: такое условие необходимо отразить в договоре аренды. Дело в том, что в ст. 623 ГК РФ сказано, что по общему правилу арендатор имеет право после окончания договора аренды требовать возмещения своих затрат на создание неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором. Таким образом, если в договоре отсутствует условие, что арендодатель не возмещает стоимость капитальных вложений, арендатор имеет право потребовать компенсацию затрат.
А как быть, если договором аренды предусмотрена частичная компенсация произведенных арендатором неотделимых улучшений? В письме от 25.01.2010 № 03-03-06/1/19 Минфин России пришел к выводу, что арендатор имеет право амортизировать неотделимые улучшения, если в договоре аренды закреплено частичное возмещение капитальных вложений в арендованный объект. Конечно, амортизироваться будет только та часть улучшений, стоимость которых не была возмещена арендодателем.
Определяем размер амортизации
Если арендатор выполняет все вышеперечисленные условия, у него появляется право амортизировать неотделимые улучшения. Начать начислять амортизацию можно с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором объект был введен в эксплуатацию (п. 4 ст. 259 НК РФ).
До 1 января 2010 г. сумма амортизационных отчислений по неотделимым улучшениям рассчитывалась исходя из срока полезного использования арендованного имущества. То есть арендатор при расчете амортизации, например, по установленной в арендованном здании пожарной сигнализации должен был брать срок службы не сигнализации, а самого здания.
С этого года у компаний появилось право выбирать, какой именно срок полезного использования (неотделимого улучшения или объекта аренды) будет участвовать в расчете. При этом, как и прежде, нужно руководствоваться Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1. Такие изменения в п. 1 ст. 258 НК РФ внесены Федеральным законом от 25.11.2009 № 281-ФЗ.
Благодаря новшеству арендаторы смогут списать на расходы амортизацию в большей сумме, чем прежде. Тем самым сумма налога на прибыль станет меньше.
Пример 1:
ООО «Парус» в январе 2010 г. заключило договор аренды здания на шесть лет. Для выполнения требований по пожарной безопасности объекта недвижимости в этом же месяце была установлена и введена в эксплуатацию пожарная сигнализация. Договором аренды предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений не возмещается арендодателем. В дополнительном соглашении к договору арендодатель разрешил проведение указанных работ.
Стоимость работ по установке пожарной сигнализации составила 500 000 руб. (без НДС). Срок полезного использования арендованного здания — свыше 20 лет до 25 лет включительно, тогда как срок службы пожарной сигнализации свыше пяти до семи лет включительно. Организация начисляет амортизацию линейным способом.
Рассчитаем сумму ежемесячных амортизационных отчислений исходя из срока полезного использования арендованного здания и с учетом срока работы неотделимого улучшения. При этом возьмем минимально допустимый срок службы объектов (241 месяц и 61 месяц соответственно).
В первом случае размер ежемесячных амортизационных отчислений составит 2074,69 руб. (500 000 руб. : 241 мес.). Во втором случае — 8196,72 руб.
Как видите, если при расчете амортизации организация будет отталкиваться от срока полезного использования неотделимых улучшений, расход увеличится почти в четыре раза. Следовательно, и налоговая нагрузка уменьшится.
Внимание на срок действия договора аренды
При начислении амортизации по неотделимым улучшениям бухгалтеры не должны забывать об одном важном моменте. Арендатор имеет право начислять амортизацию по капитальным вложениям, произведенным в арендованное имущество, только в течение действия договора. Такое ограничение установлено в п. 1 ст. 258 НК РФ. Поэтому возможна ситуация, когда часть стоимости неотделимых улучшений останется не списанной на расходы. По мнению Минфина России, такой остаток нельзя учесть при расчете налога на прибыль (письмо от 23.10.2009 № 03-03-06/2/203).
Конечно, можно попытаться учесть недоамортизированную часть неотделимых улучшений как прочие расходы, связанные с производством и реализацией (подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ). Ведь перечень таких расходов неограничен, а неотделимые улучшения соответствуют требованиям ст. 252 НК РФ (затраты документально подтверждены и экономически обоснованны). Однако, учитывая позицию специалистов финансового ведомства по данному вопросу, налоговые органы будут против подобного варианта. К сожалению, на сегодняшний день по рассматриваемому вопросу арбитражная практика отсутствует. Сложно предугадать, на чью сторону встанет суд.
К счастью, благодаря изменениям в порядке начисления амортизации по неотделимым улучшениям с 2010 г. спорных ситуаций должно стать меньше. Ведь, если организация при расчете суммы ежемесячной амортизации будет использовать срок полезного использования неотделимого улучшения, велика вероятность, что по окончании действия договора аренды вся стоимость неотделимых улучшений будет списана.
Пример 2
:
Воспользуемся условием примера 1. Рассчитаем сумму амортизации, которую компания начислит за весь период действия договора аренды.
Если организация решит начислять амортизацию из срока полезного использования арендованного объекта (здания), за время действия договора она спишет на расходы 147302,99 руб. [(2074,69 руб. х 11 мес.) + (2074 руб. х 12 мес.) х х 5 лет].
При расчете амортизации из срока службы неотделимого улучшения (пожарной сигнализации) компания учтет в расходах всю стоимость капитальных вложений. Причем объект будет полностью самортизирован еще до окончания действия договора аренды, а именно за 61 месяц — пять лет и один месяц.
Если договор пролонгируется или изменяется
В конце прошлого года специалисты Минфина России выпустили разъяснение, которое будет полезно арендаторам, начисляющим амортизацию по неотделимым улучшениям. Первая ситуация, которую рассмотрели специалисты Минфина России, заключается в следующем. Компания в период действия договора аренды произвела в арендованное имущество неотделимые улучшения. По окончании срока действия договора аренды арендатор с согласия арендодателя продолжает использовать имущество без оформления дополнительных соглашений к первоначальному договору. По мнению специалистов финансового ведомства, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и арендатор может продолжать начислять амортизацию по неотделимым улучшениям (письмо Минфина России от 20.10.2009 № 03-03-06/1/677).
Вторая ситуация затрагивает интересы арендаторов, у которых в течение действия договора аренды меняются собственники арендованного имущества. У таких компаний возникает вопрос: можно ли им продолжать амортизировать неотделимые улучшения, или первоначальный договор считается расторгнутым? И здесь финансисты поддержали компании. На основании ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора или изменения его условий. Аналогичной позиции придерживается и Пленум ВАС РФ в информационном письме от 11.01.2002 № 66. Поэтому арендаторы могут без проблем продолжать начислять амортизацию по неотделимым улучшениям и учитывать ее при расчете налога на прибыль (письмо Минфина России от 20.10.2009 № 03-03-06/1/677).
Неотделимые улучшения и амортизационная премия: проверка на совместимость.
Есть еще один вопрос, который возникает у бухгалтеров при отражении неотделимых улучшений в налоговом учете. Можно ли в отношении данных объектов применять амортизационную премию, предусмотренную п. 9 ст. 258 НК РФ? Напомним, что согласно этой норме Кодекса организация может единовременно учесть при расчете налога на прибыль часть расходов (10 или 30%) по капитальным вложениям.
К сожалению, налоговые органы и Минфин России считают, что так поступить нельзя (письма Минфина России от 09.02.2009 № 03-03-06/2/18, УФНС России по г. Москве от 18.06.2009 № 16-15/061721.2).
По их мнению, в главе 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ для неотделимых улучшений установлен свой порядок учета. Он не предусматривает начисления амортизационной премии. Кроме того, неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного объекта и по окончании договора аренды должны передаваться арендодателю.
С такой позицией можно поспорить. Неотделимые улучшения, бесспорно, признаются капитальными вложениями. А в п. 9 ст. 258 НК РФ речь идет именно о капитальных вложениях. Более того, в названной норме Кодекса сказано лишь, что амортизационную премию нельзя применять по основным средствам, полученным безвозмездно. Значит, амортизационную премию можно применить и к неотделимым улучшениям.
Кроме того, все неустранимые сомнения, неясности и противоречия налогового законодательства должны трактоваться в пользу налогоплательщиков (п. 7 ст. 3 НК РФ).
Споры по НДС
Согласно п. 1 ст. 146 НК РФ передача товаров, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе признаются объектом обложения НДС. Получается, что после окончания срока действия договора аренды арендатор должен начислить НДС на стоимость неотделимых улучшений, переданных в составе объекта аренды собственнику. Такой точки зрения придерживается Минфин России (письмо от 31.12.2009 № 03-07-11/341).
К сожалению, на сегодняшний день по этому вопросу сложилась неоднозначная арбитражная практика. Есть судебные решения, в которых суды поддерживают позицию Минфина России (постановления ФАС Дальневосточного округа от 20.10.2008 № А73-9481/2007-21, Поволжского округа от 24.06.2008 № А12-18629/07, Московского округа от 19.02.2007 № А40-31107/06-116-180 и др.).
Некоторые арбитры встают на сторону налогоплательщиков. Они приходят к выводу, что в рассматриваемой ситуации объекта обложения НДС не возникает, поскольку отсутствует факт реализации и передачи права собственности (постановления ФАС Северо-Западного округа от 30.09.2009 № А56-39570/2008, Северо-Западного округа от 21.04.2006 № А56-7638/2005). Но таких решений мало.
Учитывая позицию Минфина России и тот факт, что в большинстве случаев суды поддерживают проверяющих, компаниям лучше начислить НДС на стоимость неотделимых улучшений при их передаче арендодателю.
У бухгалтерского учета свои сложности
В бухгалтерском учете арендатор учитывает расходы на неотделимые улучшения, произведенные в арендованные объекты имущества, на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». После того как стоимость неотделимых улучшений сформирована, возникает вопрос, можно ли их перевести в состав основных средств арендатора. Существуют две точки зрения.
Нет права собственности — нет основного средства
С одной стороны, в п. 5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» сказано, что капитальные вложения в арендованные объекты учитываются в составе основных средств. При этом не уточняется, о каких именно (отделимых или неотделимых) капвложениях идет речь. С другой — п. 3 Методических указаний по учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н, позволяет признать основными средствами только те капитальные вложения, право собственности на которые согласно договору принадлежит арендатору. Но, как уже отмечалось, неотделимые улучшения нельзя изъять без причинения вреда объекту аренды. Они в любом случае по окончании срока действия договора аренды передаются арендодателю. Значит, право собственности на них принадлежит именно арендодателю. Получается, что арендатор не может учесть произведенные им неотделимые улучшения в составе основных средств. Они должны до момента передачи арендодателю учитываться на счете 08. Следовательно, у арендатора отсутствует и право начислять по ним амортизацию.
Этот вариант выгоден организациям, поскольку не нужно платить налог на имущество. Ведь им облагаются только объекты, учитываемые на балансе организации в качестве основных средств (п. 1 ст. 384 НК РФ). Если нет основного средства, нет и объекта налогообложения.
Пример 3
Воспользуемся условием примера 1. Предположим, арендатор решил начислять амортизацию в налоговом учете исходя из срока полезного использования неотделимого улучшения, а в бухгалтерском учете не переводить капвложения в состав основных средств.
Тогда бухгалтер отразит стоимость пожарной сигнализации следующим образом:
Дебет 08 Кредит 60
— 500 000 руб. — учтены расходы по установке пожарной сигнализации.
Из-за того что в налоговом учете по неотделимым улучшениям начисляется амортизация, а в бухгалтерском — нет, бухгалтеру придется отражать разницы по ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций». Поэтому каждый месяц начиная с февраля 2010 г. бухгалтер должен учитывать постоянные разницы, приводящие к образованию постоянных налоговых активов:
Дебет 68 Кредит 99
— 1639,34 руб. (8196,72 руб. х 20%) — отражен постоянный налоговый актив.
По окончании действия договора аренды неотделимое улучшение будет передано арендодателю. Так как передача носит безвозмездный характер, в бухгалтерском учете образуется внереализационный расход. В налоговом учете компании никаких расходов не возникает. Бухгалтеру опять придется учесть разницы по ПБУ 18/02:
Дебет 91-2 Кредит 08
— 500 000 руб. — отражена безвозмездная передача пожарной сигнализации;
Дебет 99 Кредит 68
— 100 000 руб. (500 000 руб. х 20%) — отражено постоянное налоговое обязательство.
Неотделимые улучшения могут быть основными средствами
Другая точка зрения заключается в том, что до тех пор, пока неотделимые улучшения не переданы арендодателю, право собственности на них принадлежит арендатору. Сторонники данной позиции выдвигают следующие аргументы в свою пользу.
Во-первых, вопрос, кому принадлежит право собственности на неотделимые улучшения до момента их передачи арендодателю, Гражданским кодексом РФ не урегулирован. Во-вторых, в п. 1 ст. 218 ГК РФ установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, принадлежит этому лицу. И в-третьих, законодательство о бухгалтерском учете, а именно Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств, не может устанавливать правила для гражданских правоотношений.
Исходя из сказанного можно сделать вывод, что договор аренды не должен содержать условие о том, кто является собственником неотделимых улучшений. И до передачи капвложений арендодателю право собственности на них остается за арендатором. Следовательно, он имеет право учесть неотделимые улучшения в составе основных средств и начислять по ним амортизацию. Заметим, что такой точки зрения придерживается и Минфин России (письмо от 16.12.2008 № 03-05-05-01/73).
Если организация будет следовать данной позиции, у нее увеличится шанс избежать отражения в бухгалтерском учете разниц по ПБУ 18/02. Для этого организация при начислении амортизации должна взять срок полезного использования неотделимого улучшения, установленный в Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы. Если он будет меньше или равен сроку договора аренды, разниц не возникнет.
Тем не менее хотим предупредить: признавая в бухгалтерском учете неотделимые улучшения основными средствами, компании придется платить налог на имущество.
Пример 4
Изменим условие примера 3. Допустим, организация перевела неотделимые улучшения в состав основных средств, а сумму амортизации рассчитала так же, как и в налоговом учете, из срока службы капвложений. Тогда бухгалтер сделает проводки:
Дебет 08 Кредит 60
— 500 000 руб. — учтены расходы по установке пожарной сигнализации;
Дебет 01 Кредит 08
— 500 000 руб. — переведены неотделимые улучшения в состав основных средств.
С февраля 2010 г. бухгалтер будет начислять амортизацию:
Дебет 20 (26, 44) Кредит 02
— 8196,72 руб. — отражена сумма начисленной амортизации.
На момент окончания срока действия договора аренды остаточная стоимость неотделимых улучшений будет равна нулю. Поэтому бухгалтер при выбытии неотделимых улучшений сделает только одну проводку:
Дебет 02 Кредит 01
— 500 000 руб. — списана остаточная стоимость пожарной сигнализации.
Л. Клименкова,
эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложе
Для справки:
Сокращения в газетных объявлениях, что они значат:
| Для квартир | Для загородных объектов |
|
|
Неотделимые улучшения
Неотделимые улучшения - изменения в экстерьере, интерьере или конструкции здания, жилого или иного помещения, которое меняет ценность объекта недвижимости, но которые невозможно демонтировать без нарушения их структуры и назначения. Частая ошибка многих собственников, которые продавая квартиры менее трех лет в собственности и указывая в договоре купли-продажи миллион, пишут вторую расписку на продажу неотделимых улучшений. Которые уже должны входить в стоимость квартиры. Пишут, но забывают, что налог 13% нужно платить с любого дохода, в том числе и с продажи неотделимых улучшений.Ввиду отсутствия в законодательстве однозначной формулировки, что считается неотделимым улучшением, по сложившейся практике к ним относят такие изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и неотделимы от самого объекта. Обычно такими улучшениями являются ремонт, перепланировка объекта недвижимости, реконструкция, реставрация и прочее.
Что такое оценка стоимости неотделимых улучшений?
Оценка неотделимых улучшений представляет собой процесс определения стоимости улучшений объекта недвижимости. Важно понимать, что неотделимые улучшения не могут быть отделены от объекта недвижимости без вреда непосредственно для них самих, а также для объекта.
Как показывает практика, такая оценка требуется:
- При аренде объекта недвижимости
Пример из практики: Организация в течение нескольких лет арендовала офисное здание. За эти годы была произведена перепланировка некоторых помещений с целью повышения их функциональности, а также проведена замена коммуникаций. При расторжении договора аренды организация арендатор имеет право потребовать от владельца здания возмещения затрат на улучшение этих помещений. Для обоснования суммы наша компания осуществляет оценку стоимости неотделимых улучшений.
- При расчете размера долевой собственности
Пример из практики: В период брака супруги сделали в квартире дорогостоящий ремонт на общие средства. При расторжении брака, если квартира достается одной из сторон, другая имеет право требовать компенсацию с учетом затрат на данный ремонт. Для того, чтобы в суде было принято справедливое решение наша компания проводит оценку данных улучшений.
На стоимость неотделимых улучшений влияют следующие факторы:
- Экономическая и техническая актуальность внесенных улучшений
- Полнота представленных документов
- Степень необходимости внесения улучшений
- Потенциальный срок эксплуатации внесенных улучшений
Как происходит оценка неотделимых улучшений?
Определение стоимости улучшений - крайне сложная работа, осуществить которую может только специалист, обладающий достаточной квалификацией и образованием. При оценке стоимости неотделимых улучшений проводятся технические исследования, позволяющие определить проведенные работы именно как неотделимые улучшения, а не ремонт, необходимый для поддержания объекта в прежнем состоянии, что имеет особую важность при судебных и иных спорах.
Определяя рыночную стоимость улучшений важно осознавать то, что такой объект оценки не может быть отчужден на рынке самостоятельно. Это означает, что стоимость улучшений не может рассматриваться без учета стоимости недвижимости, к которой они относятся.
При оценке стоимости неотделимых улучшений наши оценщики применяют затратный подход , который наиболее полно и точно позволяет учесть все расходы и совокупный износ (физический износ, функциональное и экономическое устаревание) и тем самым получить итоговую величину рыночной стоимости проведенных улучшений.
Важно:
Сумма компенсации, подлежащая уплате арендатору в качестве возмещения, рассчитывается с учетом прошедшего времени. Это связано с тем, что арендодатель как бы покупает улучшения только после окончания срока действия договора. Однако, к этому моменту уже успевает произойти уменьшение их стоимости в силу физического износа данных улучшений. В этой связи нельзя говорить, что арендатор может рассчитывать на возмещение полного объема затраченных средств.
Что получает клиент?
По результатам оценки, проведенной нашими специалистами, клиент получает на руки отчет об оценке, который является официальным документом, подтверждающим рыночную стоимость неотделимых улучшений, и составляется в соответствии с требованиями законодательства и Федеральных Стандартов Оценки (ФСО). Отчет об оценке стоимости неотделимых улучшений имеет полную юридическую силу, достаточную для представления в государственные, судебные и налоговые органы РФ.
В отчет входят:
- Задание на оценку
- Сведения о Заказчике
- Сведения об оценщике: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
- Описание применяемых стандартов оценочной деятельности
- Описание и характеристики объекта оценки
- Описание процесса оценки и применяемого подхода
- Документы на объект: правоустанавливающая и техническая документация
- Информация об объектах-аналогах
- Документы Компании: ОГРН, ИНН/КПП, Страховой полис
Согласно гражданскому кодексу нашей страны, неотделимые улучшения являются улучшениями имущества, которые направлены на усовершенствование технических и функциональных возможностей, и которые не могут быть отделены от объекта, и не могут рассматриваться отдельно.
К неотделимым улучшениям принято относить результаты перепланировок и капитального ремонта, а также проведенных реконструкционных и восстановительных работ. В качестве работ, направленных на получение неотделимых улучшений, также могут рассматриваться:
- реставрационные работы;
- работы по изменению поверхности стен, потолков и пола.
Естественно, что этим не ограничивается список, и он может расширяться в зависимости от конкретной ситуации. Если говорить о подрядных работах, которые привели к возникновению неотделимых улучшений, то это ремонтные работы канализационных и отопительных систем, а также обустройство стяжки и полового покрытия. К данному спектру работ принято также относить монтажные работы по установке бетонных блоков и работы по установке дверей. Среди более глобальных изменений необходимо отметить работы, которые связаны с ремонтов фасадов зданий, а также с обустройством перегородок домов. Кроме того, в качестве неотделимых улучшений могут рассматриваться также работы, которые связаны с благоустройством прилегающих территорий.
Интересен тот факт, что все изменения, которые были предприняты для улучшения имущества, по сути своей, не считаются денежными по закону. Именно поэтому в том случае, если возникают имущественные споры, в результате бывает сложно понять, что именно нужно относить к неотделимым улучшениям. Именно для таких случаев и необходимо проведение экспертизы неотделимых улучшений.
При проведении экспертизы неотделимых улучшений стоимость тех улучшений, которые были произведены, устанавливается по тем первичным документам, которые подтверждают осуществление расходов. Примечательно, что согласно действующему на сегодняшний день законодательству, экспертиза неотделимых улучшений не должна в обязательном порядке проводиться посредством независимой оценки. В то же время, согласно действующему законодательству существует статья 5 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", которую также необходимо учитывать.
Нужно также помнить, то все вопросы, которые касаются улучшения долевого имущества, поднимаются при пользовании долевой собственностью, а также при заключении каких-либо арендных отношений.
В качестве неотделимых улучшений недвижимости могут являться здания и строения, которые расположены на земельном участке, которые не могут быть от него отделены без нанесения вреда. Также, как уже говорилось выше, в качестве неотделимых улучшений могут выступать изменения, которые были внесены для того, чтобы изменить внутренний облик зданий.
Чтобы понять, что собой представляет долевая собственность, необходимо обратиться к Главе 16 первой части Гражданского кодекса, в которой описано, что долевая собственность является имуществом, которое принадлежит одновременно нескольким лицам, при этом каждый имеет свою собственную определённую долю имущества. Все те лица, которые являются участниками долевой собственности, могут требовать увеличения своей доли в общем имуществе согласно тому, какие именно неотделимые улучшения были произведены. Этот процесс осуществляется согласно п. 3 ст. 245 ГК РФ. Данное требование совершенно правомерно в том случае, если соблюдается три обязательных условия:
- все произведенные улучшения являются неотделимыми;
- все улучшения были произведены за счет собственных средств;
- порядок использования имущества, которое является общим, полностью соблюден.
Что касается специалистов нашей компании, то они предлагают всем нашим клиентам услугу экспертизы неотделимого имущества в тех случаях, если необходимо:
- возместить повреждений имеющемуся имуществу;
- выдать заключение договоров купли-продажи;
- определить степень угрозы жизни и здоровью;
- решить спорные судебные вопросы;
- передать объект с улучшениями в собственность;
- передать объект с улучшениями в дар;
- реструктуризовать объект.
При проведении экспертизы наши специалисты учитывают множество нюансов. Так, обязательно учитывать тот факт, что данный тип оценки недвижимости неотделим от оценки всего сооружения. Что касается методов проведения оценки, то они разнообразны, и подбираются в зависимости от ситуации, так как суть оценки заключается в том, чтобы рассмотреть затраты как вариант инвестиций в проект. Именно поэтому при проведении экспертизы учитывается окупаемость объекта, а также указание прошлых капиталовложений и оценка ущербов. Таким образом, основным подходом, который используют специалисты для проведения экспертизы, является затратный.
По результатам произведенных расчетов оценщик выявляется материальную эффективность произведенных затрат. Естественно, что каждому своему клиенту мы гарантируем индивидуальный подход в зависимости от конкретной ситуации и объемов работ.
