Продажа комнаты в общежитии по требованиям и последовательности подобна другим сделкам по реализации недвижимости. Но все же здесь есть некоторые нюансы, которые нужно учитывать при выполнении процедуры. Как продать комнату в общежитии, рассказано в статье.

Нюансы

Отвечая на вопрос о том, как продать комнату в общежитии, следует учитывать, что такие сделки не могут выполняться с жилплощадью в том случае, если она входит в специализированный фонд. Но даже из данной ситуации в ЖК РФ есть выход. К примеру, получится продать помещение на условиях, что после этого оно станет частной собственностью, а не будет на балансе у муниципалитета.

Можно ли продать комнату в общежитии, если она является собственностью? Такая сделка возможна только при наличии подготовленных документов и договоров. Если комната муниципалитета, собственнику надо оформить соглашение о социальном найме, которое будет основанием для выдачи правоустанавливающего свидетельства в Росреестре. Только при наличии свидетельства можно заключать сделки. Можно продать комнату в общежитии посредникам, которые обычно выгоднее реализовывают имущество.

Начало оформления

По закону право на приватизацию комнаты, которая нужна для продажи, осуществляется, если:

1. Общежитие находится на балансе муниципалитета.

2. Сначала было собственностью государства.

3. Недвижимость эксплуатируется по назначению.

Если соблюдены 3 условия, физическому лицу нужно обратиться в муниципалитет и заключить договор соцнайма, если он не был оформлен раньше. Затем комнату необходимо приватизировать. Процедура подобна классической приватизации любой недвижимости.

Обращение в суд

Как продать комнату в общежитии, если не получилось приватизировать помещение? В этом случае надо обращаться в суд. Потребуется составить иск и приложить документацию:

1. Технический план и паспорт.

2. Справку из ЕГРП, которая подтверждает основание на приватизацию.

Если иск будет удовлетворен, муниципальный орган не сможет ослушаться судебного решения. После этого собственник может заниматься продажей жилья.

Подготовка

Как продать комнату в общежитии быстро, если она оформлена в собственность? Для данной сделки нужен обязательный перечень документов:

1. Свидетельство на комнату, без которого не получится продажа.

2. Выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах.

3. Основание для получения права собственности.

4. Копия лицевого счета, если средства будут перечисляться безналичным способом.

5. Справка об отсутствии долга по коммунальным услугам.

6. Разрешение попечительского совета на продажу, если в комнате зарегистрирован несовершеннолетний или недееспособный гражданин.

Все указанные бумаги нужно получить заведомо, так как на оформление каждой требуется 5-30 дней. После сбора документов нужно искать покупателя. Следует учитывать, что некоторые бумаги ограничены по сроку действия, например, выписка из домовой книги действует месяц с даты выдачи.

Как продать комнату в общежитии выгодно? Необходимо подготовить не только документы, но и жилплощадь:

1. Вывезти мебель, которая не будет продаваться с недвижимостью. Это нужно для визуального увеличения комнаты.

2. Проведение небольшого косметического ремонта.

3. Освобождение от ненужных вещей балкона, если он есть.

4. Уборка помещения, включая санузлы.

Показывать жилплощадь желательно тогда, когда соседи будут отсутствовать дома. Для этого нужна спокойная обстановка. Необходимо поговорить с покупателем о стоимости. Следует учитывать, что сумма, зафиксированная в договоре, после подписания не меняется.

Продажа комнаты в общежитии является непростой сделкой, для совершения которой нужно продумать все нюансы. Прежде всего, это касается оформления документации. Только тогда получится реализовать ее правильно и по выгодной цене.

Продажа соседям

Можно продать комнату в общежитии без посредников. Для этого нужно оповестить соседей о предстоящей сделке. По закону они являются приоритетными покупателями. Если собственники остальных комнат желают купить продаваемую жилплощадь, следует с ними оформлять сделку, а не с третьими лицами. Но право установления цены и условий остается за продавцом.

Для соблюдения предписания необходимо за месяц до даты продажи разослать соседям оповещения с уведомлением о вручении. Это выполняется через почту заказным письмом, а еще лучше с помощью нотариуса. В будущем нужно будет доказать, что никто не захотел приобрести имущество. В извещении фиксируются условия, стоимость, характеристики, адрес.

Оповещать о реализации недвижимости следует собственников других комнат, а не всех, кто там прописан. Если среди жильцов есть несовершеннолетние дети, нужно отослать извещения в органы опеки. Чтобы продать комнату в общежитии, согласие соседей хоть получать и не нужно, но предложить им приобрести жилье необходимо.

Поиск покупателей

Для продажи жилья в помощь могут использоваться:

1. Риелторские фирмы. Хоть посредниками взимаются средства за их работу, их помощь обычно позволяет проще реализовать собственность.

3. Специальные сайты. Объявления публикуются бесплатно, так же как и ведется общение. Есть множество площадок для продажи недвижимости. За деньги можно заказать дополнительные услуги.

5. Традиционные методы. В небольших городах используются обычные объявления, газеты, «сарафанное радио».

Объявление будут просматривать много заинтересованных лиц, поэтому оно должно привлекать внимание. Поэтому важно оценить состояние жилплощади, указать преимущества.

На скорость поиска покупателя влияет много факторов. Намного проще продать комнату, находящуюся в районе с развитой инфраструктурой. Найти покупателя будет легче и в том случае, если недвижимость со всеми удобствами. Чтобы выгоднее продать комнату, должен быть сделан ремонт. Большое значение имеет и вид из окна. При желании можно продать мебель и технику по более низкой стоимости. А вот снижать цену комнаты не следует, ведь тогда будут потеряны приличные средства.

Порядок продажи

После истечения 30 суток можно реализовывать имущество. Покупателем может быть как сосед, так и третье лицо, если остальные жильцы не желают покупать. Если получить отказы владельцев раньше месяца, то продать комнату можно после получения данных бумаг. Бывает и так, что приобрести жилье хотят несколько человек. Право выбора покупателя остается за продавцом.

Продавец не обязан оповещать о планах родных и членов семьи, если они не совладельцы, а только проживающие/прописанные. Но это является вопросом этики и взаимоотношений людей. А письменное согласие сособственников нужно обязательно. Таким способом можно продать две комнаты в общежитии.

Что следует учитывать продавцу?

Необходимо помнить о некоторых особенностях процедуры:

1. Предоставлять технический паспорт во время заключения договора необязательно, так как его заменой служит кадастровый документ.

2. Справка, подтверждающая отсутствие долга по коммунальным платежам, требуется покупателю лишь для его успокоения.

3. Справка из домовой книги и отчеты экспертной оценки считаются не бессрочными, поэтому получать их желательно после согласования деталей сделки и получения продавцом аванса.

4. Если фамилии в бумагах не совпадают из-за регистрации брака или его расторжения, нужно представить бумаги, подтверждающие официальную смену фамилии.

5. Перед подписанием договора желательно показать его нотариусу и при необходимости зафиксировать изменения.

Конечно же, в каждой ситуации есть свои особенности. Часто справиться с ними своими силами без опыта в данной сфере сложно. Тогда следует обращаться за помощью к специалистам. Их работа значительно дешевле рисков, на которые идут люди для неоправданной экономии.

Операции с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, всегда сложнее аналогичных сделок с жилыми объектами, владеют которыми единоличные хозяева. В этой статье мы выясним, каковы особенности продажи и покупки комнаты в коммунальной квартире, общежитии, на что следует обратить внимание, чтобы дело свершилось максимально быстро, гладко, успешно, прочитайте нашу статью.

Приватизация – обязательна

В первую очередь, отметим, что продать (и, соответственно, купить) можно только приватизированную недвижимость , находящуюся в собственности у конкретного человека, а не у городского муниципалитета. Поэтому первое, с чего нужно начать, чтобы продать комнату в коммуналке или общежитии, это приватизировать ее. Если с коммунальной квартирой все более-менее понятно и стандартно (процесс приватизации ее части практически ничем не отличается от аналогичной процедуры с отдельной жилплощадью в обычном доме), то с общежитием вопрос несколько усложняется.

Дело в том, что приватизировать комнату в общежитии можно только в том случае, если оно состоит на балансе у местных муниципальных органов и не относится к активам специализированного жилищного фонда (общежития для студентов, сотрудников какой-либо организации и т.п.). Строение должно быть пригодно для постоянного проживания, использоваться по назначению, с жильцами заключены договора социального найма. Комната, которую собираются приватизировать и впоследствии продать, должна обладать статусом жилого помещения.

В связи с вышесказанным, главный совет, который можно дать тем, кто интересуется, как без «подвоха» купить комнату в общежитии, таков: проверяйте законность прав продавца на недвижимость (это легко подтвердить выпиской из ЕГРП). Обратите внимание, как была осуществлена приватизация жилья, мирным путем или по решению суда в случае споров с сособственниками, балансодержателем. Это особенно актуально, если с момента приватизации не прошло 3 года (не истек срок исковой давности). Если комната в общежитии была переведена в личную собственность нелегально (или не совсем легально), ее могут забрать у владельца, одновременно признав в судебном порядке недействительность купли-продажи.

В остальном, различий между механизмами продажи комнаты в общежитии и в коммуналке нет. Подробности процесса – далее.

У соседей – преимущества

Итак, как продать комнату в коммунальной квартире или общежитии? Первым делом необходимо поставить в известность о вашем решении соседей по коммуналке. Это связано с тем, что закон наделяет их правами приоритетных покупателей. То есть, если владельцы других комнат по соседству изъявят желание приобрести вашу жилплощадь, вы обязаны продать ее им, а не третьим лицам. Разумеется, на своих условиях, по самостоятельно установленной цене.

Чтобы соблюсти предписание, нужно за месяц до предполагаемой продажи разослать соседям письменные извещения с уведомлением о вручении. Можно это сделать через почту, заказными письмами, но лучше – подключив нотариуса. В дальнейшем вам потребуется официально доказать, что никто из совладельцев не пожелал выкупить у вас имущество (если так и произойдет). В извещении должны быть указаны условия продажи, цена жилплощади, ее характеристики, адрес.

Уточним, что извещать о намерениях реализации комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры, необходимо только собственников остальных ее долей, а не всех, кто прописан там. Если среди соседей-сособственников имеются несовершеннолетние дети, требуется отправить подобные извещения и в органы опеки.

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире или общежитии

Выждав 30 суток со дня рассылки извещений, можно приступать к непосредственному процессу реализации жилого имущества (соответственно, покупателем может стать и кто-то из соседей). Если удастся получить письменные отказы владельцев других помещений в коммуналке от покупки вашей доли раньше установленного срока (1 месяц), продажу можно осуществить сразу же, как только бумаги окажутся у вас на руках. Бывает и такое, что купить соседнюю жилплощадь проявляют желание несколько человек одновременно. Выбирать, кому именно продать имущество, волен сам продавец.

Кстати, продавец вовсе не обязан предупреждать о своих планах родственников или членов семьи, если они не являются законными совладельцами, а просто проживают/прописаны в комнате. Но это, прежде всего, вопрос этики и человеческих взаимоотношений. А вот без письменного согласия на продажу сособственников недвижимости ему не обойтись.

Обозначим порядок продажи комнаты в коммунальной квартире или общежитии:

1. Подготовка документов.
2. Поиск покупателя (если это третье лицо, а не сосед, готовый выкупить ваши квадратные метры).
3. Снятие с регистрации по месту жительства всех прописанных на продаваемой жилплощади.
4. Составление договора купли-продажи.
5. Подписание договора с покупателем, осуществление расчета.
6. Передача объекта новому владельцу (составляется акт о приеме-передаче комнаты).

Список необходимых документов:

• паспорта всех собственников комнаты, если их несколько;
• разрешение на продажу недвижимости от совладельцев (при их наличии);
• согласие на сделку органов опеки, если один из совладельцев – несовершеннолетний;
• почтовые уведомления о вручении извещений собственникам других долей в коммуналке о намерениях продать комнату, либо нотариально заверенное подтверждение о соблюдении данного условия;
• правоустанавливающие документы на жилье;
• кадастровый паспорт, справка из БТИ с экспликацией помещения;
• справка из домоуправления о том, что в комнате никто не прописан;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Сделка заключается у нотариуса, экземпляры договора выдаются продавцу и покупателю. После осуществляется регистрация права собственности на недвижимость нового владельца (можно оформить самостоятельно или, за определенную плату, через того же нотариуса).

Подводные камни продажи и покупки комнаты в коммуналке

Хорошо, когда все хорошо (извиняемся за тавтологию). Но в ходе продажи или покупки комнаты в коммунальной квартире нередко имеют место и «подводные камни», опасные для обеих сторон.

Так, соседи по коммуналке могут сознательно препятствовать продаже комнаты (или уведомить о своих намерениях некоторых из них не представляется возможным). Чтобы не зависеть от чужих решений, можно оформить отчуждение жилой площади в виде дарения новому владельцу. Однако в данном случае хозяин комнаты рискует остаться и без денег, и без жилья – порядочность покупателя и тот факт, что он в полной мере рассчитается за «подарок» невозможно гарантировать.

Другой вариант – подарить покупателю малую часть недвижимости, а затем, как уже полноправному соседу, совладельцу квартиры, продать оставшуюся жилплощадь. При таком раскладе рискует уже покупатель: «легальные» соседи, противостоящие этому соглашению, могут оспорить сделку как притворную, доказав в суде ее фиктивность (что, правда, не всегда осуществимо).

Еще один важный момент. Цена комнаты, указанная в договоре купли-продажи, должна быть не ниже заявленной в извещениях другим хозяевам коммуналки. По закону, владелец доли в коммунальной квартире не может продать ее третьему лицу дешевле, чем предлагал своим соседям. В противном случае, собственники соседних помещений могут также инициировать признание сделки недействительной ввиду ее неправомерности.

Подобные инциденты не исключены, если продавец намеренно завысил стоимость своей комнаты в извещениях, чтобы продать ее третьему лицу, или же участники сделки банально договорились сэкономить на налогах. Вывод: в интересах покупателя проконтролировать, чтобы в документах фигурировали реальные цифры. Юридическая безопасность – прежде всего.

Люди прибегают к покупке жилья в общежитии лишь в крайних случаях. Одним срочно нужна собственная жилая площадь, но нет денег на покупку квартиры, другие идут на подобное в связи с переездом в другой город по работе, а третьи только завели семью и хотят как можно скорее вырваться из-под родительского крыла. Причины могут быть и другие, но независимо от них важно знать, как правильно оформляется покупка комнаты в общежитии. Давайте разберемся в этом вопросе более подробно и узнаем, какие подводные камни следует учитывать при этом.

Основные тонкости

Покупка комнаты в общежитии (подводные камни могут быть самыми различными) — это очень серьезное решение, которое может доставить немало проблем юридически неподкованным людям. Чтобы перестраховаться, рекомендуется перед заключением договора попросить продавца предоставить справку по форме 7 и 9. Последний документ предоставляет информацию обо всех людях, прописанных в объекте недвижимости. Если хотя бы один из жильцов будет не согласен с продажей, то официально заключить сделку в соответствии со всеми нормами законодательства станет невозможно, а следовательно, она будет считаться недействительной.

При поиске жилья следует рассматривать варианты в относительно новых постройках. В старых хрущевках, как правило, плохие условия проживания, поэтому вам придется тратить дополнительные средства на благоустройство. Поэтому, прежде чем покупка жилья в общежитии будет проведена, внимательно выполните технический осмотр объекта недвижимости и убедитесь, что есть вся необходимая документация.

Комната или квартира: что лучше?

Давайте рассмотрим это более подробно. Экономить на приобретении жилья не стоит, поскольку это может обернуться впоследствии очень большими затратами. Стоимость недвижимости во многом определяется ее техническим состоянием и удобством для проживания. При этом цена дешевых комнат и квартир не слишком сильно отличается от средней рыночной.

Никогда не стоит доверять продавцам, поскольку они не предоставят информации, соответствующей действительности, особенно если им срочно нужны деньги. Как показывает практика, покупка квартиры в общежитии нередко заканчивается расселением в более плохие варианты. Поэтому нужно все хорошенько взвесить, изучить текущее положение дел на вторичном рынке и тщательно выполнить расчеты будущего приобретения.

Что касается выбора — комната или квартира, - то первый вариант менее предпочтителен, поскольку он значительно ограничивает возможности. Во-первых, площадь будет очень маленькой, а во-вторых, придется мириться с соседями, далеко не все из которых миролюбивые люди. Да и финансовая целесообразность не одна из самых лучших. Стоимость квадратного метра комнаты выше, чем в квартире.

Юридические аспекты

Итак, что об этом необходимо знать? Если вы решили, что покупка комнаты в общежитии идеальный для вас вариант, то нужно изучить всю подноготную этого процесса. Сразу стоит отметить, что сделку лучше заключать напрямую с продавцом, минуя посредников, поскольку так у вас получится неплохо сэкономить на комиссионных. Однако и в этом случае вы не сможете избежать всех проблем, решение которых требует помощи квалифицированных специалистов, имеющих опыт в интересующих вас вопросах.

Если недвижимость не приватизирована, то ее владелец не играет существенной роли при заключении договора купли/продажи. Но совсем другое дело, если собственник является первым лицом, имеющим право на совершение каких-либо сделок с жилой площадью. Но здесь критически важно, чтобы было правильно составлено заявление об отказе на нее.

Какую роль играют соседи?

Этому аспекту стоит уделить особое внимание. Покупка комнаты в общежитии (советы профессионалов будут приведены в конце статьи) с юридической стороны является сложным процессом, поскольку могут возникать различные проблемы при попытке получить отказ со стороны соседей. Помимо соответствующих заявлений, будет нужно взять документы в органах опеки, если в жилище прописаны лица, не достигшие совершеннолетия.

Здесь вступает в силу "Закон о защите детей". Родители не могут просто взять и выкупить квадратные метры. В будущем подобная сделка может обернуться очень большими проблемами. Во-первых, покупателю придется дополнительно потратиться, а во-вторых, сделка может быть полностью аннулирована. Чтобы избежать подобного, необходимо заранее уведомить всех жильцов о намерении продать недвижимость и ориентировочной стоимости. Согласно действующему законодательству, у дольщиков будет 30 календарных дней для принятия решения. Если они не согласятся или не смогут выкупать долю, то законный владелец сможет без каких-либо проблем совершать любые сделки с жильем.

Варианты документального сопровождения

Иногда можно найти объявления о продаже двух объектов недвижимости, которые находятся в одном здании по соседству. Их суммарная площадь сопоставима с полноценной квартирой, поэтому очень выгодна покупка комнаты в общежитии. Документы при заключении сделки нужно изучать очень тщательно, поскольку в случае их приватизации поочередное приобретение и разделение долей будет невозможно.

Итак, что необходимо для совершения сделки:

• документы на комнату, подтверждающие право собственности;
• если жилое помещение было приватизировано, то необходим еще технический паспорт и свидетельство о приватизации;
• паспорт и код собственника, а также всех прописанных в комнате;
• справка о составе семьи владельца;
• если имеются дети, которым нет 18 лет, то еще необходимо получение разрешения от органа опеки и попечительства на отчуждение;
• отчет о проведении оценочной экспертизы.

Важно узнать, как была приватизирована недвижимость: по мировой сделке или через суд. В последнем случае иск действителен 3 года, по истечении которых владелец жилья может лишиться права собственности. В результате этого договор будет считаться недействительным, и покупатель может лишиться своих денег.

Выясните, к какой организации относится здание, в котором вы хотите приобрести жилую площадь. На основании этого вы сможете сформировать представление о контингенте, проживающем в доме. Также соберите справки о том, регулярно ли вносятся платежи по коммунальным услугам. Если нет, то высока вероятность отключения горячей воды или света. Поэтому покупка комнаты в общежитии в ипотеку или за наличные будет не самым успешным решением. Кроме этого, если вы решили брать жилье в кредит, то вам необходимо найти подходящий банк.

Как правило, финансовые учреждения выдвигают следующие требования:

• заемщику должно быть минимум 20 лет;
• лицам старше 75 лет кредит не выдается;
• официальное трудоустройство;
• обязательно должен быть поручитель;
• при негативной кредитной истории на заем можно не рассчитывать.

Возможные лазейки

Если в коммуналке проживают вредные соседи, которые не хотят продавать комнату, то это еще не значит, что вы не сможете купить жилье. Вопрос можно решить посредством дарения недвижимости. Однако подобная лазейка имеет и обратную сторону. Нет никакой гарантии того, что другие жильцы нормально вас примут, а не начнут строить различные козни.

Также есть и определенные подводные камни в покупке комнаты в бывшем общежитии через дарение. Здесь недоброжелатели могут воспользоваться статьей 170 Гражданского кодекса, в которой идет речь об одной сделке, выступающей притворной и прикрывающей другую.

Поэтому оптимальный вариант — это мирное урегулирование вопроса, когда все стороны пришли к соглашению. Только так можно избежать различных проблем в будущем.

С какими проблемами сталкиваются люди при выборе коммунального жилья?

Неосведомленность в юридических вопросах может сыграть злую шутку при покупке недвижимости. Особенно это касается случаев, когда комната или квартира ранее были приватизированы, но затем в связи с изменениями в законодательстве требуется повторное проведение процедуры. В этом случае жильцов не получится расселить, а следовательно, и договор купли/продажи не может быть заключен. При таком раскладе застойный процесс может затянуться на долгие месяцы, а то и годы, а также условия выкупа будут менее выгодными. Поэтому лучший вариант — это договориться с соседями.

Если вас заинтересовала покупка комнаты в общежитии, советы юриста помогут вам сделать все правильно и избежать множества подводных камней. Поэтому, прежде чем приступить к оформлению сделки, нужно проконсультироваться по всем вопросам со специалистом. Профессионалы рекомендуют неосведомленным людям доверять весь процесс опытным юристам или хорошо изучить действующее законодательство, чтобы после подписания договора не к чему было придраться. Это позволит вам обезопасить себя и не выбросить деньги на ветер.

Можно ли каким-либо способом продать комнату, не уведомляя сособственников?

Поскольку уведомить сособственников не всегда удается (например, они живут далеко или их местонахождение неизвестно), сложилась практика продажи комнаты через дарение: сначала оформляется договор дарения части комнаты, после чего, владелец продает комнату полностью одаренному ранее гражданину, получив его согласие и не заботясь о получении отказа от других собственников.

Такой способ "пойти в обход законодательства" довольно рискованный - соседи-сособственники могут обратиться в суд за признанием сделки по дарению притворной, то есть осуществленной для того, чтобы прикрыть другую сделку - продажу. В случае признания судом договора дарения фиктивным, сделка на основании статей 166, 167 и 170 Гражданского кодекса РФ будет считаться ничтожной, что может повлечь признание договора купли-продажи недействительным.

Материал подготовлен при помощи юриста бюро "Деловой фарватер" Марины Емельянцевой, адвоката "Бородин и Партнеры" Олеси Спиричевой, юриста адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" Тамаза Мстояна, управляющего партнера коллегии адвокатов "Старинский, Корчаго и партнеры" Владимира Старинского.

Какие документы нужны для продажи комнаты?

Для того чтобы продать свою комнату, продавцу необходимо собрать документы, подтверждающие право собственности на продаваемую комнату, технический паспорт объекта недвижимости, справка управляющей организации об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, доказательства уведомления собственников других комнат в коммунальной квартире о намерении продать комнату.

Можно ли самим обратиться в МФЦ?

Удостоверенный договор нотариус отдает покупателю и продавцу, которые вправе сами подать документы на регистрацию права собственности в МФЦ. Если же это делать через нотариуса, то нужно быть готовым доплатить примерно 5 тысяч рублей, не считая пошлины.

Обязательно ли идти к нотариусу при осуществлении сделки?

Еще один важный нюанс, что в связи с новыми изменениями в законодательство, которые призваны уменьшить случаи мошенничества на рынке при продаже долей, теперь все сделки по продаже подобных площадей проходят через нотариуса.

Кстати, извещение других собственников можно направить через нотариуса. Если в определенный период нотариусу не поступает никаких ответов от собственников других комнат, заключается договор купли-продажи с "посторонним" лицом (не другим собственником), удостоверяется и подается на регистрацию. Документ о праве собственности оформляется через 3-4 дня после подачи. В Москве услуги нотариусов, включая госпошлину, могут обойтись в 25 тысяч рублей.

Какие есть подвохи или условия при продаже или покупке комнаты в коммунальной квартире?

Основной нюанс здесь - права третьих лиц, других собственников комнат в квартире, которые имеют право преимущественной покупки комнаты. Дело в том, что коммунальная квартира всегда находится в общей долевой собственности. Доли эти определены, так как за каждым закреплена своя комната. Места общего пользования считаются общим имуществом всех сособственников и не подлежат разделу между ними.

Так, в случае решения о продаже своей комнаты ее владелец должен направить другим собственникам извещение. Это документ, в котором указывается цена, характеристики комнаты, адрес. Другие сособственники вправе в 30-дневный срок после получения извещения либо отказаться, либо купить жилплощадь.

Если срок истек, и никто из сособственников не согласился на покупку, то владелец вправе продать ее любому третьему лицу.

В случае с покупкой квартиры, покупателю лучше запросить нотариально-удостоверенные отказы от покупки других сособственников.

Еще один принципиально важный момент: владелец не имеет права продать комнату дешевле той цены, которую озвучил другим собственникам в извещении. В противном случае, он обязан направить новое извещение сособственника с указанием новой цены. При этом закон ничего не говорит по поводу продажи за большую цену.

Отличие общежития от коммунальной квартиры заключается в том, что общежитие предполагает лишь временное проживание. Приватизация такого жилья стала доступна в 2007 году, когда его разрешили получать в собственность и распоряжаться. Процедура покупки комнаты в общежитии аналогична приобретению жилья в коммунальной квартире.

И в том, и в другом случае важно понимать, что получится продать только ту комнату, которая находится в собственности, то есть приватизирована. Естественно, продавать площадь, которая принадлежит по договору социального найма, нельзя, сначала ее нужно приватизировать. Покупателю же нужно попросить продавца предоставить подтверждение, которым является выписка из ЕГРП.