Отчет оценщика - документ, который фигурирует в сделках между гражданами и организациями при оформлении права на имущество и в иных случаях. Законодательство предъявляет требования к нему с целью гарантировать обоснованные результаты.

Немного о законодательстве

Базовый нормативный акт - закон «Об оценочной деятельности». На уровне Минэкономразвития приняты стандарты К тому же указывается, как должен выглядеть отчет оценщика. В этих документах подробно описаны многочисленные нюансы. Естественно, данные приказы соответствуют закону.

Проведение оценки обязательно. Так гласит закон «Об оценочной деятельности», а также иные акты. Она должна проводиться при распоряжении государственным или муниципальным имуществом, ипотечном кредитовании, перед подписанием брачного контракта. Фактически без этой процедуры не обойтись, оформляя наследство или направляя иск в суд по имущественному спору. Отчет оценщика сейчас востребован во множестве случаев.

Откуда берется документ

Со специалистом заключают договор. Выбор оценщика может быть произведен государственным органом или заинтересованным частным лицом. Например, оценка объекта может ложиться на участника приватизационных аукционов. В любом случае подписывается договор. Документ составляется в бумажной или в электронной форме. Во втором случае обязательно применение усиленной цифровой подписи. Составляющие документа:

• наименование сторон;
• цель выполнения работ;
• сведения об объекте, который нужно оценить;
• какой вид оценки следует провести (рыночная или кадастровая цена);
• во сколько оценивается оказание услуги;
• время, через которое должен быть предоставлен отчет оценщика;
• сведения о СРО, в которой состоит независимый оценщик, или организации, на которую он работает;
• сведения о страховании ответственности исполнителя.

В соглашении указываются стандарты, на основании которых должна проводиться оценка.

Требования к отчету

Существуют дополнительные требования к отчету оценщика. Они касаются специфики предмета оценивания. В частности, свои особенности имеет оценка в атомной отрасли, недвижимости и т. д.

В отчете указываются сведения из договора, касающиеся оснований, целей и сроков проведения процедуры:

• точное описание объекта или предмета оценки;
• последовательность действий специалиста;
• дата, к которой было выполнено задание.

Отчет независимого оценщика или работающего на организацию подписывается им самим, ставится печать - его собственная или организации, в которой он работает. Оценщик не ограничен в объеме сведений, которые он может добавить в отчет, главное, чтобы там был минимум информации согласно закону и стандартам. Надо помнить, что, несмотря на все требования и правила, в любом отчете присутствует определенная доля допущений и вероятностей, хотя серьезно цифры, полученные разными специалистами, разниться не должны.

Особенности оценки недвижимости

Граждан и организации интересует, прежде всего, рыночная оценка объектов. Инвентаризационная или рассчитывается для некоторых видов налогов, и оценщики почти с ней не сталкиваются. Высчитать рыночную стоимость можно несколькими способами:

• затратный;
• доходный;
• сравнительный.

Первый способ построен на учете технической характеристики объекта, расчете затрат на переоборудование и переустройство. Второй зависит от потенциальных доходов с конкретного объекта, например от суммы, на которую возрастет стоимость квартиры или участка через некоторое время. Третий способ основан на сравнении аналогичных объектов. Конечно же, в расчет берутся индивидуальные характеристики. Именно на этом обычно строится отчет оценщика квартиры.

Специалистов в области найти проще всего. Почти все они работают с агентствами недвижимости, в БТИ (как в частных, так и в государственных).

Как построен процесс оценивания

Отчет оценщика недвижимости строится по одной и той же схеме:

• собираются имеющиеся знания (техническая документация);
• проводится анализ, в том числе и окружающей местности (степень развитости дорог, общественной инфраструктуры).

Играет роль буквально каждая мелочь. Даже в одном доме квартиры оценивают совершенно на разные суммы. Площадь объекта, уровень благоустроенности самого дома тоже к этому относятся. Дом может находиться возле престижного района, при этом срок его эксплуатации приближается к завершению, что тоже влияет на цену. Цена снижается, если дом в хорошем состоянии, рядом есть магазин, аптека, но отсутствует транспортная инфраструктура. На этом строится отчет независимого оценщика.

Специалисту нужны:

• Документы из кадастрового учета. Если нет кадастрового паспорта, просят предоставить технический паспорт, который составляют в БТИ.
• Экспликация, поэтажная планировка.
• Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость.

Если планируется перепланировка, предоставляется проект работ, а также иные сведения в зависимости от ситуации. Специалист прямо говорит, в чем он нуждается.

Оценка и судебные процессы

Несогласие с выводами отчета выражается в иске. Он может касаться как результатов самой оценки, так и других действий, если они основаны на оценке или как-то связаны с ней. Почти всеми такими делами занимаются арбитражные суды. Хотя сейчас возможно оспаривание отчета оценщика в административном процессе (кадастровая оценка). Согласиться или нет - судья решает лишь после проведения экспертизы. Она отличается лишь двумя моментами:

• проводится по решению исключительно суда;
• эксперт предупреждается об уголовной ответственности за ложное заключение.

Добиться экспертизы в суде - единственный способ оспорить результат оценки. Стоимость процедуры особенно не отличается по стране. Исключение - столичные регионы. За оценку аналогичных объектов специалисты просят примерно одинаковую сумму. Низкая или высокая цена не говорит о качестве, лучше ознакомиться с отзывами клиентов. Если затронуть такой вопрос, как срок действия отчета оценщика, то он равен, как правило, 12 месяцев. Но в законодательстве могут устанавливаться иные сроки.

Вопрос: Об экономической оправданности предусмотренного законодательством РФ об оценочной деятельности срока действия отчета об оценке объекта оценки.

Ответ: Департамент инновационного развития и корпоративного управления Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу применения положений п. 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1), и сообщает следующее.

Согласно п. 26 итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Таким образом, в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности отчет об оценке должен быть актуален либо на дату совершения сделки с объектом оценки, либо на дату представления публичной оферты.

Дополнительно сообщаем, что согласно п. 6 разд. II и разд. III ФСО N 1 оценщик определяет итоговую стоимость путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

При подготовке отчета об оценке оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании его суждения должны быть применены при проведении оценки, в том числе: информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, и информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов.

Информация, представленная в отчете об оценке, должна позволить пользователю отчета об оценке сделать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принять базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Следует отметить, что как после даты оценки, так и после даты составления отчета могут происходить события, оказывающие существенное влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, а увеличение срока использования отчета об оценке ведет к повышению рисков принятия необоснованных решений, в частности, у государства.

С учетом изложенного предусмотренный законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности срок действия отчета об оценке представляется экономически оправданным.

Заместитель директора Департамента инновационного развития и корпоративного управления
Д.В.СКРИПИЧНИКОВ

Если организация для определения рыночной стоимости объекта основных средств, предназначенного для продажи, привлекает независимого оценщика, то как долго можно ссылаться на данное им заключение и можно ли учесть затраты на оценку при налогообложении прибыли, если оцененный объект так и не продан? Объясняют эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Павел Ерин и Елена Мельникова.

Для определения рыночной стоимости планируемых к реализации основных средств организация привлекает независимого оценщика, но реализовать оцененное основное средство не всегда получается. Каков срок действия отчета оценщика, в течение какого времени можно ссылаться на него при определении рыночной стоимости? Можно ли учесть в расходах по налогу на прибыль понесенные затраты на оценку основного средства, не реализованного в течение налогового периода?

Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.

В отчете оценщика указывается дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки (часть четвертая ст. 11 Закона N 135-ФЗ, п.п. 5, 8 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, далее - ФСО N 1).

Законодательство об оценочной деятельности не устанавливает срока действия отчета об оценке как такового. Вместе с тем п. 26 ФСО N 1 предусматривает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев. Отметим, что судебная практика не во всех случаях рассматривает истечение указанного шестимесячного срока как однозначное свидетельство недостоверности сведений о рыночной стоимости объекта, содержащихся в отчете об оценке (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.11.2011 N Ф01-4554/11). При возникновении спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, спор может быть рассмотрен в судебном порядке (ст. 13 Закона N 135-ФЗ, решение Арбитражного суда Свердловской области от 01.06.2012 N А60-12493/2011).

Необходимо заметить, что перечень случаев, когда проведение независимой оценки объекта является обязательным, ограничен законодательством (ст. 8 Закона N 135-ФЗ). По общему правилу объекты основных средств, принадлежащие на праве собственности коммерческой организации, в связи с их отчуждением, обязательной оценке не подлежат. Для целей налогообложения применение в сделке цены, признаваемой рыночной, может иметь значение при совершении сделок между взаимозависимыми лицами (п.п. 1, 3 ст. 105.3 НК РФ), однако и в этом случае налоговое законодательство не обязывает налогоплательщика подтверждать цену сделки отчетом оценщика.

Общие критерии учета расходов при налогообложении прибыли предусмотрены п. 1 ст. 252 НК РФ. В соответствии с этой нормой в целях налогообложения прибыли налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст. 270 НК РФ). При этом расходами признаются выраженные в денежной форме экономически оправданные и документально подтвержденные затраты, которые произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Расходы, в зависимости от их характера, а также условий осуществления и направлений деятельности налогоплательщика, подразделяются на расходы, связанные с производством и реализацией, и внереализационные расходы (п. 2 ст. 252 НК РФ).

Подпункт 40 п. 1 ст. 264 НК РФ относит к прочим расходам, связанным с производством и (или) реализацией, на которые могут быть уменьшены доходы, полученные налогоплательщиком, платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество и землю, сделок с указанными объектами, платежи за предоставление информации о зарегистрированных правах, оплата услуг уполномоченных органов и специализированных организаций по оценке имущества, изготовлению документов кадастрового и технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости.

Кроме того, пп. 15 п. 1 ст. 264 НК РФ позволяет учесть при налогообложении прибыли расходы на консультационные и иные аналогичные услуги.

Отметим, что налоговое законодательство не конкретизирует виды сделок или объекты имущества, являющиеся предметом сделок, при совершении которых расходы на независимую оценку объектов могут быть учтены при налогообложении прибыли. Нормы НК РФ не исключают возможности уменьшить налогооблагаемую прибыль на расходы, связанные с проведением оценки объекта имущества, и в тех случаях, когда такая оценка в соответствии с законодательством не является обязательной.

Имеющиеся разъяснения специалистов Минфина России и налоговых органов свидетельствуют о том, что они занимают позицию, согласно которой расходы, связанные с экспертной оценкой имущества, учитываются при формировании налоговой базы по налогу на прибыль в качестве прочих расходов при условии их соответствия положениям п. 1 ст. 252 НК РФ (письма Минфина России от 07.10.2010 N 03-03-06/2/173, от 06.10.2009 N 03-03-06/1/649, Управления ФНС по г. Москве от 20.12.2004 N 26-12/83208).

Следовательно, возможность учесть для целей налогообложения прибыли расходы на оценку объектов основных средств в рассматриваемом случае зависит, в частности, от того, могут ли они быть признаны экономически оправданными и произведенными для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. При этом необходимо иметь в виду, что эти критерии по существу являются оценочными и определяются в зависимости от многих обстоятельств, имеющих значение в конкретной ситуации.

Отметим, что относительно экономической обоснованности затрат Конституционный суд РФ в определениях от 04.06.2007 N 366-О-П и от 04.06.2007 N 320-О-П указал, что обоснованность расходов, учитываемых при расчете налоговой базы, должна оцениваться с учетом обстоятельств, свидетельствующих о намерениях налогоплательщика получить экономический эффект в результате реальной предпринимательской или иной экономической деятельности. Налоговое законодательство не использует понятие экономической целесообразности и не регулирует порядок и условия ведения финансово-хозяйственной деятельности, а потому обоснованность расходов, уменьшающих в целях налогообложения полученные доходы, не может оцениваться с точки зрения их целесообразности, рациональности, эффективности или полученного результата.

Судебная практика подчеркивает, что по смыслу ст. 252 НК РФ экономическая обоснованность понесенных налогоплательщиком затрат определяется не фактически полученными доходами налогоплательщика в конкретном налоговом периоде, а направленностью таких расходов на получение доходов, а также спецификой деятельности налогоплательщика (постановление ФАС Центрального округа от 16.02.2009 N А54-1345/2008-С8).

В письме от 06.07.2007 N 01-02-03/03-311 Минфин России также подтвердил, что вопрос оценки эффективности и целесообразности затрат находится в ведении налогоплательщика как субъекта предпринимательской деятельности. При этом, по мнению Минфина России, критерий экономической оправданности расходов следует рассматривать во взаимосвязи с положением четвертого абзаца п. 1 ст. 252 НК РФ, в соответствии с которым расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Именно наличие связи произведенных расходов с предпринимательской деятельностью налогоплательщика является главным фактором для признания произведенных затрат экономически оправданными расходами.

То есть, если организация может доказать объективную направленность расходов на получение дохода, она вправе учесть такие расходы при налогообложении прибыли.

На наш взгляд, в рассматриваемом случае учет налогоплательщиком расходов на проведение оценки объектов основных средств небезоснователен. В соответствии со ст. 6 Закона N 135-ФЗ юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных этим федеральным законом. Рыночная цена объекта устанавливается для целей его продажи, иными словами, для определения объективных критериев формирования договорной цены, что, по нашему мнению, позволяет отнести проведение оценки к деятельности, направленной на получение дохода. Однако при этом должно учитываться реальное намерение организации совершить сделку с объектом. В связи с этим, как мы полагаем, проведение подготовительных мероприятий к сделке, включая привлечение независимого оценщика, организации целесообразно подтвердить документально с обоснованием их связи с планируемым экономическим эффектом.

Разумеется, возникновение разногласий с налоговым органом по вопросу о правомерности учета таких расходов в этой ситуации не исключено. Отметим, что в правоприменительной практике есть примеры поддержки судами позиции налогоплательщика, в том числе в случаях, когда неправомерность учета расходов на оценку объектов налоговый орган обосновывал тем, что такие объекты впоследствии не были реализованы (смотрите постановления ФАС Московского округа от 17.03.2009 N КА-А40/1737-09, ФАС Поволжского округа от 01.08.2007 N А12-20527/06, решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского АО от 11.03.2008 N А75-18/2008).

С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе

Множество людей по всей стране задаются вопросом о том, зачем же нужна оценка недвижимости. Также все чаще возникает вопрос о том, каков срок действия оценки недвижимости. Для ответа на них следует зайти «издалека».

Мнение о том, что недвижимость можно лишь купить или продать весьма ошибочно. Ведь имеющиеся у человека недвижимое имущество является «замороженным капиталом», который можно «разморозить» практически в любой момент. Так, недвижимость может послужить основанием для выдачи кредита, в том числе и ипотечного типа, ее можно сдать под залог, внести в уставной капитал, а так же сдать в аренду.

Однако, для осуществления всех вышеперечисленных, а так же многих других мероприятий необходимо знать так называемую сумму имеющегося капитала, то есть величину стоимости имеющегося в собственности объекта недвижимости. Именно для этого и требуется процедура по оценке объектов недвижимости.

Оценка объектов недвижимости

Осуществляется данное мероприятие в несколько этапов, первым из которых является непосредственный осмотр объекта, который подвергается оценке. Данный осмотр проводимся выбранным вами специалистом, который фиксирует характеристики и особенности дома, квартиры, земельного участка и прочего недвижимого имущества. Среди подобных характеристик, в наибольшей степени влияющих на стоимость объекта, можно выделить:

• Состояние строения и его площадь.
• Состояние внутренней отделки и проведенных коммуникаций.
• Количество комнат.
• Расположение относительно основных объектов инфраструктуры.
• И многое другое.

Срок действия оценки недвижимости

Получив результаты, люди начинают думать, каков же срок действия оценки недвижимости. Ответ на этот вопрос очень прост, и содержится он в двадцать шестом пункте Федерального стандарта оценки.

Данный пункт, помимо всего прочего, устанавливает срок, в который указания в отчете об оценке могут быть использованы для совершения различных сделок с объектом, и этот срок составляет шесть месяцев, то есть полгода.

Организации, осуществляемые оценку

Если вы находитесь в поиске надежной организации, которой можно доверить такое важное мероприятие, как оценка недвижимости, советуем обратить свое внимание на компанию под названием АНО «Центр оценки недвижимости и бизнеса». Среди ее преимуществ можно выделить тщательный подбор персонала, благодаря которому вашу оценку будет проводить исключительно высококвалифицированный специалист, а также достаточно приемлемые цены на предоставляемые услуги.

Оценка объектов недвижимого имущества проводится в том случае, если нужно узнать их объективную среднерыночную стоимость.

Рассматриваются все факторы, оказывающие влияние на конечную цену. Среди них не только параметры самого объекта, но и экономическая, общерыночная, политическая ситуация.

Какой срок действия у оценки недвижимости предусмотрен по закону – вопрос популярный среди частных лиц, юристов, бухгалтеров компании.

Проблема в том, что четкого ответа на него в законе нет. Срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости может быть разным в зависимости от особенностей процедуры и самого объекта.

Если оценки носят регулярный характер, результаты каждого очередного экспертного заключения будут актуальны до составления следующего. При этом федеральный стандарт устанавливает максимальный срок действия оценки – он не может составлять более 6 месяцев.

По его истечении найденная стоимость использована быть может, но делать это не рекомендуется. Все спорные вопросы решаются в судебном порядке.

Главным подтверждением факта проведения оценочных процедур является составленный по форме договор. Заключаться он должен строго в письменном виде, стандартной формы на все случаи жизни не предусмотрено.

Договор заключается на:

• несколько объектов;
• один объект;
• постоянное сотрудничество.

В нем должны быть указаны данные о заказчике, исполнителе работ, квалификации оценщика, объекте оценивания. Также в договоре прописываются цели уточнения стоимости, приводится перечень стандартов, которые применялись в ходе оценки.

Другие данные:

• время, для которого рассчитывается стоимость;
• размеры вознаграждения для исполнителя, порядок оплаты его услуг;
• срок действия оценки квартиры.

Если информации по последнему пункту нет, расчеты производятся по умолчанию – до следующей оценки либо на полгода.

Заключать договор в 2019 году может только собственник или его доверенное лицо (нужен соответствующий документ, подтверждающий полномочия). Оценщику разрешено работать в штатной организации или предоставлять услуги в частном порядке. Наличие свидетельства, сертификата, диплома о полученном образовании обязательно.

Как и срок действия отчета об оценке недвижимости, перечень документов для подписания договора оценки определяет закон.

В список бумаг входят:

1. Паспорт собственника-физлица или протокол с собрания о назначении руководителя для организации.
2. Свидетельство права собственности на недвижимость.
3. Правоустанавливающая, техническая документация.
4. Паспорт, доверенность представителя.

В качестве правоустанавливающего документа можно предъявлять дарственную, договор о покупке, приватизации и другие аналогичные бумаги.

Техническая документация зависит от типа недвижимости – для квартир, жилых домов, коммерческой недвижимости, земельного участка действует разный порядок.

Сроки действия оценки: важные моменты

Срок действия оценки квартиры для ипотеки или дома для продажи составляет не более полугода. По истечении данного периода информацией пользоваться можно, но ее актуальность будет находиться под вопросом.

Бывают ситуации, когда нужно узнать цену жилья, коммерческой недвижимости в прошлом – тут сроки годности не важны. Информация запрашивается при расчете долей наследников, в ходе связанных с определением имущественного ущерба судебных разбирательств. Если ранее оценка не проводилась, и соответствующих данных нет, делается ретроспектива в прошлое.

Срок действия оценки – очень важный параметр, он определяет, в течение какого времени можно воспользоваться результатами экспертизы . Важно также указать в договоре корректные другие данные по делу, подготовить все необходимые документы для проведения процедуры.