3 этап.

Износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обу­словленное различными причинами.

Понятие "износа", используемое в оценочной деятельности, не­обходимо отличать от понятия "амортизация", применяемого в бух­галтерском учете. "Амортизация" в бухгалтерском учете - это про­цесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобрете­нием объекта на весь срок его службы, без определения его текущей стоимости, в оценочной деятельности "износ" рассматривается как основной фактор для определения текущей стоимости безотноси­тельно к его первоначальной фактической стоимости.

В дополнении к этому различию необходимо также разграничи­вать термин "износа", используемый в затратном подходе при оценке недвижимости и "снижением стоимости объекта", используемом Эллвудом при ипотечно-инвестиционной капитализации.

При затратном подходе износ определяется в долларах по теку­щему курсу в сопоставлении с текущей стоимостью воспроизводства объекта, а у Эллвуда с последующей его перепродажи. У Эллвуда также не делается попытка распределения величины снижения стои­мости объекта между его отдельными компонентами.

При затратном подходе износ используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцени­ваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта - это своего ро­да корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (вос­произведенного с помощью применения затратного подхода) для то­го, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта.

Существует три вида износа: физический, функциональный (или моральный) и внешний (или экономический).

Физический износ отражает изменения физических свойств объ­екта недвижимости со временем. Например, дефекты конструктив­ных элементов.

Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воз­действием эксплуатационных факторов, второй тип - под воздейст­вием естественных и природных факторов.

Физический износ учитывается в нормах амортизационных от­числений. При отклонениях в нормальных условиях эксплуатации объекта (землетрясение, наводнение и пр.) используются поправоч­ные коэффициенты, определяемые экспертным путем.

Существует четыре метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания.

Процент физического износа, например, жилого объекта, оцени­ваемого экспертным методом, определяется на основании "Правил оценки физического износа жилых зданий ВСН - 53-86 Госграждан-строй".

Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его со­ставляющих. Физический износ элементов здания рассчитывается по формуле:

Удельный вес конструктивного элемента i x % износа элемента i

Физический износ всего здания определяется как средневзвешен­ная величина по всем элементам здания (см. табл. 3).

Таблица 3

Расчет физического износа здания

Исходя из возраста здания и его состояния, физический износ здания составил А % от его восстановительной стоимости.

Данный метод определения физического износа здания можно назвать "экспертный". Он обычно применяется при инвентаризации объектов недвижимости.

Эксперту-оценщику необходимо также знать, что существует устранимый физический износ и неустранимый физический износ.

Устранимый физический износ предполагает, что затраты на те­кущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта.

Неустранимый физический износ считается тогда, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Любой недостаток объекта можно испра­вить, но если при этом издержки исправления превосходят получен­ные выгоды, то износ считается неустранимым.

Для определения неустранимого физического износа, элементы здания подразделяются на две категории: долговременные и быстро­изнашиваемые. Износ долговременных элементов, таких как фунда­менты, стены, перекрытия и пр., может рассчитываться по группам путем вычисления их эффективного срока службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях.

Другим методом расчета физического износа долговременных элементов является определение затрат на воспроизводство элемен­тов здания (или стоимостной метод), представленный в таблице 4.

Таблица 4

Стоимостной метод определения физического износа"

В данном случае, путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостное выражение.

Более точный скорректированный стоимостной метод расчета физического износа получается тогда, когда процент износа элемен­тов здания определяется как средневзвешенная величина.

Ко второй категории, категории быстроизнашиваемых элементов здания, относятся такие элементы, срок службы которых короче рас­четной экономической жизни здания. К ним относятся кровля, деко­ративная отделка, окраска и пр., т.е. те элементы, которые можно от­ремонтировать (восстановить) посредством проведения текущего ре­монта.

Методы расчета физического износа для этой категории элемен­тов здания аналогичны тем методам, которые использовались выше для оценки физического.

Существует также нормативный (или бухгалтерский) метод оп­ределения физического износа строений. Он предполагает использо­вание единых норм амортизационных отчислений на полное восста­новление основных фондов в Российской Федерации, утвержденных постановлением Совета министров СССР от 29 октября 1990 г. №1072.

Функциональный износ объекта.

Функциональное устаревание заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функцио­нальной полезности. Функциональное устаревание может проявлять­ся в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д. Функциональное устарева­ние обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечествен­ной практике именуется моральным износом.

Функциональный износ, также как и физический износы может быть устранимым и неустранимым. К устранимому функциональному износу можно отнести восста­новление встроенных шкафов, счетчиков водяных и газовых, сантех­нического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием того, явля­ется ли износ устранимым или нет, является сравнение величины за­трат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная: стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым.

Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновлен­ными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновлен­ных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьше­ние стоимости здания из-за факторов, связанных с качественными характеристиками здания. Причем, может быть как избыток, так и недостаток качественных характеристик. Например, на арендном рынке большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры, по сравнению с однокомнатными квартирами. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду этих квартир, умноженную на мультипликатор вало­вой месячной арендной платы, характерной для данного вида квартир (см. табл. 5). Таким образом, величина неустранимого функцио­нального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы.

Таблица 5

Расчет неустранимого функционального износа

Этот пример является иллюстрацией случая, когда имелся недос­таток качественных характеристик, т.е. недоставало одной комнаты для получения большего дохода, чем от сдачи однокомнатной квар­тиры в аренду.

Примером функционального износа, когда имеются избыточные потребительские качества, может служить наличие так называемых "излишних элементов", когда жители дома, приспосабливая его "под себя", вносили какие-то изменения для собственного удобства. На­пример, создание систем внутренней связи или кондиционирования воздуха. Издержки по установке этих элементов в сумме составили 30000 долл. А при оценке дома эти элементы прибавили дому стои­мости лишь на 25 тыс. долл. Таким образом, убыток от установки этих элементов составил 5000 долл. Этот убыток и будет составлять величину неустранимого функционального износа, связанного с из­быточными потребительскими качествами дома.

Для приблизительного расчета функционального износа объекта можно определять поправочный коэффициент к восстановительной стоимости здания.

Поправочный коэффициент представляет собой отношение архи­тектурного, конструктивного и эксплуатационного параметра оцени­ваемого объекта к такому же параметру современного аналога. При отсутствии аналога поправочный коэффициент определяется, исходя из срока жизни объекта.

Внешний (или экономический) износ.

Внешний (или экономический) износ или износ внешнего воз­действия - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономически­ми, либо политическими факторами. Причинами внешнего износа яв­ляются общий упадок района, в котором находится объект, действия­ми правительства или местной администрации в области налогооб­ложения, страхования и прочими изменениями на рынке занятости, отдыха, образования и т.д.

Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются непосредственная близость к ""малопривлекатель­ным" природным или искусственным объектам: болотам, очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, предприятиям и пр.

Если физический и в определенной степени функциональный из­нос можно устранить путем реконструкции или модернизации зда­ния, то износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустра­ним.

Способом измерения износа внешнего воздействия является ана­лиз спаренных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, другой - нет.

Разница в ценах позволит сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого здания (см. табл. 6)

Таблица 6

Расчет внешнего износа с помощью анализа парных продаж

Другим способом измерения износа внешнего воздействия явля­ется сравнение доходов от арендной платы двух объектов, аналогич­ных оцениваемому объекту, один из которых подвергается негатив­ному воздействию. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину износа внешнего воз­действия. Капитализация осуществляется с использованием валового рентного мультипликатора так, как это производится в таблице 5.9.

Определение физического износа объекта методом расчета срока жизни.

Срок экономической жизни - это временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот пе­риод улучшения вносят вклад В стоимость объекта; срок экономиче­ской жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устарева­ния.

Срок физической жизни объекта - это период времени, когда здание - существует и в нем можно жить или работать. Срок физиче­ской жизни заканчивается, когда объект сносится.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. Эффективный возраст - это возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его про­дажи. Если после, капитального ремонта кирпичный дом, которому 80 лет, выглядит так, как если бы ему было 15 лет, то эффективный возраст этого дома составит 15 лет.

Хронологический возраст - это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию.

Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от оценки до окончания экономической жизни объекта. Этот период обычно используется экспертом-оценщиком для оценки. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни. Изменение уровня жизни может существенно снизить срок экономической жизни объекта. Это явление частично можно наблю­дать с "хрущевскими" пятиэтажками.

Нормативный срок службы (или типичный срок физической жиз­ни) - это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.

Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни выражается следующим соотношением:

И/ВС - ЭВ/ТС Э. Ж,

где И -износ;

ВС - восстановительная стоимость;

ЭВ - эффективный возраст;

Тз Ж - типичный срок экономической жизни.

Эта формула может быть записана следующим образом:

процент износа от восстановительной стоимости = ЭВ/ТС ЭЖ.

Иногда для приближенных расчетов износа эксперты-оценщики могут использовать отношение хронологического возраста к норма­тивному сроку службы здания, выраженного в процентах.

Общий (совокупный) износ объекта определяется путем сумми­рования всех трех видов износа: физического, функционального и внешнего износа.

Общие понятия и терминология

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанному с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

Классификация износа объектов недвижимости

Для каждого вида износа характерно его подразделение: устранимый и неустранимый. В самом общем случае устранимым износом называют износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом.

При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. Исходя из сути данных определений можно утверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией времени жизни объекта. Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий, характеризующих этот показатель:

Физическая жизнь здания (ФЖ) - определяется периодом эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) - определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой но сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) - определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта. Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (амортизации). Смысл амортизации в бухгалтерском учете состоит в регулярном распределении первоначальных вложений в объект (балансовой стоимости) на весь период его эксплуатации согласно нормам амортизационных отчислений на «полное» восстановление основных фондов. Оценочный износ является одним из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую (фактическую) стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Физический износ

Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуата-ционных качеств объекта под воздействием природно-климати-ческих факторов, а также жизнедеятельности человека.

Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:

нормативный (для жилых зданий);

стоимостной;

метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 Госгражданстроя (Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при ГОССТРОЕ СССР. Москва, 1990), применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

В указанных правилах дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле:

Fф = ,

где Fф - физический износ здания, (%);

Fi - физический износ i -гo конструктивного элемента (%);

Li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i -гo конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n - количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, - по их сметной стоимости.

Описанная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей ее наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:

по причине своей «нормативности» изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта;

трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;

невозможность измерения функционального и внешнего износа;

субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

Стоимостной метод определения физического износа

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Описанная методика позволяет рассчитать износ элементов и здания в целом сразу в стоимостном выражении, что является более предпочтительным по сравнению с другими методами расчета физического износа. Кроме того, поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отметить обязательную детализацию и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни

Исходя из сути ранее рассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих общий накопленный износ здания с точки зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, что физический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой:

И(%)=(ЭВ/ФЖ)(100 – (ЭВ/ОВ+ОСФЖ))/100, (1)

где И(%) - износ в процентах;

ЭВ - эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ - типичный срок физической жизни;

ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.

При этом физический износ может рассчитываться как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Иногда для приближенных расчетов износа эксперты-оценщики могут использовать также упрощенную формулу, учитывающую взаимосвязь между хронологическим возрастом и физической жизнью здания:

И(%) = (ХВ/ФЖ)/100 , (2)

где И(%) - износ в процентах;

ФЖ - типичный срок физической жизни.

Применение данной формулы (2) также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в расчетной формуле (1).

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

О= ВС *(И/100),

где И - износ в процентах;

ВС - восстановительная стоимость.

Как отмечалось ранее, физический износ подразделяют на устранимый и неустранимый. Кроме того, на практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

Короткоживущие элементы - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем все сооружение в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).

У долгоживущих элементов ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни всего сооружения (фундамент, несущие стены и т.д.).

Устранимый физический износ короткоживущих элементов

Причиной возникновения устранимого физического износа является естественное изнашивание элементов здания со временем, а также небрежная эксплуатация. В этом случае цена продажи здания снижена на соответствующее обесценению, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния.

Итак, устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, эквивалентного первоначальному.

Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни

Неустранимый физический износ элементов с коротким сроком жизни представляет собой затраты на восстановление этих быстроизнашивающихся компонентов и определяется разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни в стоимостном выражении может быть определен разумными затратами на его устранение подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разницей между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.

Функциональный износ

Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-плани-ровочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, поскольку расчет последней исходя из своего определения заведомо исключает функциональный износ из рассмотрения.

Устранимый функциональный износ

Устранимый функциональный износ обычно определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Считается, что устранимый функциональный износ вызывается:

недостатками, требующими добавления элементов,

недостатками, требующими замены или модернизации элементов,

сверхулучшениями.

К недостаткам, требующим добавления, относят элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (водяные и газовые счетчики и т.д.). Износ по этим позициям измеряется стоимостью существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

К сверхулучшениям относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома, приспосабливая его под себя, вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные с точки зрения типичного пользователя. К их числу, например, можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию. Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.

Неустранимый функциональный износ

Неустранимый функциональный износ обычно вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Прежде всего, экономическая нецелесообразность проведения затрат на устранение этих недостатков позволяет судить о признаке именно неустранимого функционального износа. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

При этом в зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами: как капитализированная потеря в арендной плате, так и капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке. Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректи рованные данные по сопоставимым аналогам При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом (зданием и землей) в целом и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса.

Внешний (экономический) износ

Внешний износ представляет собой обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

капитализации потерь в арендной плате;

сравнительных продаж (парных продаж);

срока экономической жизни.

Расчет внешнего износа методом капитализации потерь в арендной плате производится аналогично расчету функционального неустранимого износа.

Расчёт износа объекта недвижимости

Износ в оценке определяется как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по любой причине. Износ позволяет провести корректировки между стоимостью специально подобранного нового здания и реально существующим объектом оценки.

Наибольшее распространение имеют следующие методы расчёта совокупного износа объекта недвижимости.

Метод разбиения

Определяются 3 вида износа: физический, функциональный и внешний.

Физический износ подразумевает любое физическое старение здания, вплоть до разрушения конструкций. В практике оценки рассматривают два вида физического износа: устранимый и неустранимый.

Устранимый физический износ – предполагает, что затраты на его устранение не превышают потенциальные выгоды (увеличение стоимости объекта) инвестора. К устранимому физическому износу относят текущий ремонт.

Неустранимый физический износ – характеризуется повышением затрат на исправление объектов над добавленной стоимостью объекта оценки.

Для определения неустранимого физического износа элементы строения подразделяются на:

Долговременные (инженерные системы, фундаменты, водопровод, электросистема, каркасы, стены)

Быстроизнашиваемые (кровля, водостоки, отделка)

Прежде чем отнести элемент здания к той или иной группе, указанной выше, следует учесть, что:

• Срок эксплуатации зависит от строительных материалов, которые применялись, и от технологии выполнения работ;
• Конструктивные элементы здания технически взаимосвязаны.

К быстроизнашиваемым элементам следует относить те, которые многократно заменяются в течение срока эксплуатации объекта.

Для определения неустранимого физического износа может применён метод инжиниринга.

После определения износа краткосрочных активов из общей стоимости воспроизводства объекта следует вычесть затраты на приобретение краткосрочных активов.

Функциональный износ возникает, если некоторые функции объекта недвижимости не соответствуют современным стандартам.

Если устранимый износ связан с устаревшим элементом, то износ измеряется затратами на его замену.

Неустранимый функциональный износ связан с уменьшением стоимости объекта из-за недостатка или избытка определённых качественных характеристик (плохая планировка, слишком плотная застройка, неудобное местоположение здания, отсутствие подъезда к зданию)

Расчёт неустранимого функционального износа может осуществляться методом капитализации потерь арендной платы.

Внешний (экономический) износ возникает под влиянием факторов, внешних по отношению к объекту собственности.

К наиболее типичным факторам следует отнести:

• Ближайшие природные объекты
• Состояние прилегающей территории
• Соседнюю собственность
• Конкуренцию на рынке недвижимости
• Социальную ситуацию
• Удалённость от мест работы
• Развитость инфрастуктуры

Экономический износ недвижимости может быть измерён снижением арендной платы относительно аналогичных объектов.

Экономический износ может быть определён также методом парных продаж. Сравнивать следует объекты недвижимости, на один из которых повлиял внешний фактор, а на другой факторы внешнего окружения не повлияли.

Метод срока жизни

Срок экономической жизни объекта – это период времени, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость участка.

Срок физической жизни – это период времени, в течение которого строение реально существует и пригодно для обитания или работы в нём.

Эффективный возраст строения – основан на оценке внешнего вида, физического состояния и экономических факторов его окружения.

Срок оставшейся экономической жизни строения – это период времени от даты оценки до конца экономической жизни строения.

И/ВС = ЭВ/ТС,

Где И – износ, %;

ЭВ – эффективный возраст, лет

ВС – восстановительная стоимость, %

ТС – типичный срок экономической жизни, лет

И = ЭВ/(ЭВ+ОС),

Где ОС – оставшийся срок экономической жизни, лет.

Метод рыночной выборки

Данный метод основывается на информации о сопоставимых продажах. Износ оцениваемого объекта определяется в следующей последовательности:

1. Сбор аналитической информации о недавно проданных аналогичных объектах

2. Определение стоимости участка земли для каждого объекта-аналога

3. Определение стоимости улучшений путём вычитания из цены проданных аналогов стоимости земельных участков

4. Определение восстановительной стоимости без учёта износа каждого объекта-аналога на дату оценки.

5. Определение износа путём вычитания из восстановительной стоимости (этап 4) стоимость недвижимости (этап 3)

6. Определение эффективного возраста объектов-аналогов

7. Определение величины среднегодового износа путём деления полученного износа (этап 5) на эффективный возраст соответствующего объекта

8. Определение среднегодового процента износа путём деления среднегодового износа на восстановительную стоимость улучшений.

Этот процесс следует повторить несколько раз в зависимости от количества выбранных аналогов

В суммарной величине износа можно выделить физический, функциональный и экономический износ. Физический и функциональный износ определяются путём осмотра здания, и их величины вычитаются из суммарного износа. Получается величина экономического износа.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель. недвижимость расход доход износ

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие :

• - нормативный (для жилых зданий);
• - стоимостной;
• - метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Определение физического износа зданий методом срока жизни

На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на "долгоживущие" и "короткоживущие".

"Короткоживущие элементы" - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).

"Долгоживущие элементы" - элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т. д.).

Устранимый физический износ "короткоживущих элементов" возникает вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания снижена на соответствующее обесценение, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести "ранее отложенный ремонт", чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до "практически нового" состояния. Устранимый физический износ в денежном выражении определен как "стоимость отложенного ремонта", т.е. затрат по доведению объекта до состояния, "эквивалентного" первоначальному.

Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни - это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, определяются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разумными затратами на его устранение, подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рассчитывается как разница между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.

Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Причины функционального износа:

• - недостатки, требующие добавления элементов;
• - недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
• - сверхулучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении, и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов - позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций "сверхулучшений" минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:

• 1) капитализацией потерь в арендной плате;
• 2) капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых, тем не менее, размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может "самоустраниться" из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды. - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).

Полная стоимость воспроизводства или замещения являются суммой затрат на воспроизводство (замещения) нового здания в ценах, действующих на дату проведения оценки. Следовательно, необходимо учесть различия в характеристиках нового объекта и оцениваемого объекта недвижимости.

Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине. Износ (как потеря стоимости) может быть выражен в абсолютных и относительных единицах. Если износ выражен в абсолютных единицах (денежных единицах), то он вычитается из полной стоимости воспроизводства.

V воспр = Vп воспр – И или V замещ = Vп замещ – И, (6.5)

где СВ – стоимость воспроизводства объекта;

V замещ – стоимость замещения улучшений объекта;

Vп воспр – полная стоимость воспроизводства объекта;

Vп замещ – полная стоимость замещения объекта;

И – износ объекта оценки, выраженный в денежных единицах.

Если износ выражен в относительных единицах (процентах), то применяется следующая формула:

Vп воспр = V воспр ∙(1 – И), (6.6)

где И – износ объекта оценки, выраженный в относительных единицах.

Выделяют два способа определения износа:

метод срока жизни;

метод разбиения на виды износа.

Износ, как потеря стоимости, может быть выражен как в относительном выражении (по отношению к полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения), так и в абсолютном выражении.

Расчет износа методом срока жизни

Износ является функцией времени объекта.

Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (замещения) здания.

При расчете износа методом срока жизни используются понятия:

Физическая жизнь здания (Т н) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (Т факт) – период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.

Эффективный возраст (Т эф) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Рис. 6.1. Периоды жизни здания и характеризующие их

оценочные показатели

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой

И = (Т эф / Т н) ∙ 100% , (6.7)

где И – износ, %.;

Т эф – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

Т н – типичный срок физической жизни.

И = (Т факт / Т н) ∙ 100% , (6.8)

где Т факт – хронологический возраст.

Применение формулы (6.8) актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле (6.7).

Пример. Определите стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Оценивается земельный участок со строением 1980 года постройки. Нормативный срок эксплуатации здания 150 лет. Рыночная стоимость земельного участка определена методом сравнения продаж и равна 4,5 млн. рублей. Полная стоимость замещения строения определена методом сравнительной единицы на уровне 11,4 млн. рублей. Дата оценки – 30 января 2010 года.

Решение.

Хронологический возраст здания 30 лет. Для расчета износа строения используем формулу (6.8), поскольку эффективный возраст не дан.

И = (Т факт / Т н) ∙ 100% =30/150*100% = 30%.

Для расчета стоимости оцениваемого объекта, применим формулу 6.2.

V= 4 500 000 + (11 400 000 – 0,3*11 400 000) = 12 480 000 рублей.

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная в рамках затратного подхода, составила 12 480 000 рублей.